건물인도의 개념 및 법률 문제
건물인도의 개념
건물인도청구란 정당한 권한 없이 건물을 점유하고 있는 자에 대해 해당 건물의 점유를 반환해 줄 것을 법적으로 요구하는 절차입니다. 대표적으로는 임대차계약 종료 후 퇴거를 거부하는 임차인, 무단점유자, 불법 점유 승계인 등을 상대로 진행되며, 대개는 명도소송이라는 민사소송을 통해 건물 인도를 구하고, 승소 후 강제집행을 통해 건물인도가 이루어집니다.
대법원은 "점유는 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이지만, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 하고, 다른 사람 소유의 토지를 통행하더라도 그 통로에 대하여 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 통행자에 대하여 통로 부분의 인도를 구할 수 없다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다251470 판결)."라고 판시하고 있습니다.
본안소송 외에도 점유이전금지가처분, 철거 청구, 부당이득 반환 청구 등이 함께 제기되는 경우가 많아, 실무상으로는 물권적 청구권과 계약 관계의 종료 여부를 모두 입증하는 종합적 대응이 요구됩니다.
건물인도의 법률 문제
건물인도 소송은 계약관계 종료 또는 무단점유 사실이 명확히 드러나는지, 그리고 현재 점유자가 누구인지 식별할 수 있는지가 가장 중요한 쟁점입니다.
- 임대차계약 종료 또는 해지 통지의 적법성
- 점유자의 신분과 점유 경위에 대한 증빙자료 확보 여부
- 부동산에 대한 소유권 또는 반환청구권 보유자의 권리 입증
- 임차인의 권리금 반환 요구나 보증금 반환 문제와의 병합 가능성 여부
- 점유자가 스스로 퇴거하지 않을 경우 강제집행의 절차와 비용
실무에서는 계약서, 내용증명, 퇴거요청 문자, 출입 기록 등이 주요 증거로 활용되며, 점유자의 점유형태에 따라 ‘부당이득반환청구’나 ‘손해배상청구’를 함께 제기하기도 합니다.
YK 부동산·건설 분야 업무 프로세스
원고(건물 인도 청구 측)
- STEP 01 - 계약 종료 또는 무단점유 사실 입증 자료 정리
STEP 01 - 계약 종료 또는 무단점유 사실 입증 자료 정리임대차 계약서, 해지 통보서, 전세계약 종료일 이후 점유 사실 등을 입증할 자료를 정리합니다. - STEP 02 - 부당이득 또는 손해배상 청구 병합 검토
STEP 02 - 부당이득 또는 손해배상 청구 병합 검토장기 점유로 인한 손해 발생 시, 부당이득 또는 사용료 상당 손해배상 청구도 병합하여 진행할 수 있습니다. - STEP 03 - 건물인도청구 소송 제기 및 강제집행 준비STEP 03 - 건물인도청구 소송 제기 및 강제집행 준비자진 퇴거 거부 시 건물인도청구 소송을 제기하고, 승소 이후 집행문 부여 및 강제집행 신청까지 대비합니다.
- STEP 04 - 내용증명 발송 등 자진 퇴거 요구 선조치STEP 04 - 내용증명 발송 등 자진 퇴거 요구 선조치분쟁 전 합리적 해결을 위해 퇴거 요청 내용증명을 발송하고, 보증금 정산 관련 안내도 병행합니다.
- STEP 05 - 점유자의 신원 확인 및 경위 조사
STEP 05 - 점유자의 신원 확인 및 경위 조사점유자가 원 임차인인지, 제3자인지, 점유 승계 경위는 어떠한지를 구체적으로 파악합니다.
피고(건물인도 청구를 받은 측)
- STEP 01 - 보증금 반환 및 권리금 보호 등 방어 논리 정리STEP 01 - 보증금 반환 및 권리금 보호 등 방어 논리 정리점유 종료의 전제 조건으로 보증금 미반환, 권리금 보호 청구 등을 주장할 수 있는 여지를 판단합니다.
- STEP 02 - 계약상 권리 존재 여부 확인STEP 02 - 계약상 권리 존재 여부 확인임차권, 사용승낙서 등 점유의 정당성 근거를 확보하고, 계약 갱신 주장 가능성 등을 검토합니다.
- STEP 03 - 집행 절차 대응 및 강제집행 대비STEP 03 - 집행 절차 대응 및 강제집행 대비패소 시 집행 정지 신청, 이의신청 여부를 검토하고 사전 퇴거 계획을 수립하거나 분쟁 장기화에 대비합니다.
- STEP 04 - 계약 해지 또는 종료 통보의 적법성 검토STEP 04 - 계약 해지 또는 종료 통보의 적법성 검토통보 방식, 기간 준수 여부 등을 검토하여 절차상 하자 여부를 중심으로 대응 논리를 구성합니다.
- STEP 05 - 협의 퇴거 또는 합의서 작성 검토STEP 05 - 협의 퇴거 또는 합의서 작성 검토소송 장기화가 예상되는 경우, 현실적인 퇴거 시점, 정산 조건을 중심으로 합의안 조율을 시도합니다.
YK 부동산·건설 변호사의 조력 내용
법무법인 YK 입니다.
“법무법인 YK 부동산·건설센터는 건물인도에 대한 다수의 전문가와 수많은 실무 경험를 바탕으로 의뢰인의 상황에 따라 의뢰인의 만족을 위하여 최선을 다하고 있습니다.”
건물인도 청구는 건물에 대한 정당한 점유권 또는 소유권을 가진 자가 현재 건물을 점유하고 있는 상대방에게 점유를 반환하라고 요구하는 민사 소송으로, 부동산 권리분쟁 중 가장 빈번하게 제기되는 유형입니다. 임대차계약 종료, 명도확정 판결, 소유권 회복 등 다양한 사유에 기반하여 청구되며, 점유자의 퇴거 저항 또는 무단 점유 상황에서 법적 절차를 통한 강제 집행이 최종 목적이 됩니다.
원고는 일반적으로 건물의 소유자, 임대인, 낙찰인, 매수인 등의 지위를 근거로 점유자인 피고에게 건물의 인도를 청구합니다. 임대차계약의 종료, 계약 해지, 무단 점유 등을 이유로 점유권 상실을 주장하며, 소유권 또는 적법한 권원에 의한 점유권이 원고에게 있음을 입증하는 것이 우선됩니다. 계약서, 등기사항증명서, 임차인과의 해지통보서, 판결문, 경매낙찰결정문 등이 주요 입증자료로 활용되며, 건물 위치와 구조, 점유 상태 등에 관한 구체적인 설명도 병행됩니다. 일부 경우에는 건물 인도와 함께 사용이익에 대한 부당이득 반환청구도 함께 이루어지며, 점유자가 퇴거를 거부하는 경우 강제집행을 대비해 사전 준비가 필요합니다.
이에 대해 피고는 자신의 점유가 적법한 권원에 기초하고 있으며 인도청구가 부당하다는 점을 주장합니다. 임대차계약이 유효하게 존속 중이라는 점, 계약 해지가 무효라는 점, 소유권이 이전되지 않았다는 점 등을 근거로 방어하며, 점유권이 이전되지 않았거나 점유를 넘긴 적이 없음을 주장할 수 있습니다. 또한 원고의 계약 위반, 하자보수 미이행, 보증금 미반환 등 상대방의 귀책 사유를 근거로 반대청구 또는 점유이익 유지 주장을 펼치기도 합니다. 이때 구체적인 계약 조항, 사실관계에 대한 정황자료, 점유 이전 시점에 대한 진술 등이 중요한 쟁점이 됩니다.
법무법인 YK는 건물인도 소송에서 명확한 계약 해지 및 종료 입증자료 정리, 점유자의 방어논리 분석, 강제집행 절차 병행 준비 등 전 과정을 전략적으로 설계하여, 실질적인 건물 회복 또는 불필요한 퇴거 방지라는 목적을 효과적으로 실현합니다. 부동산 점유는 권리 행사와 직결되는 핵심 요소이므로, 정당한 권리자인 경우 신속한 회복을, 점유자 입장에선 방어의 정당성을 명확히 확보하는 대응이 필요합니다.