법률 관련 사회 문제 및
이슈에 대해
변호사의 시각에서
해석해 드립니다.
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기타 · 판례임차인이 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부
◇ 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부 [대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631] 1. 판결의 표시 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 2. 판결의 요지 대법원은, 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법상 갱신거절 기간 내라면 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 갱신거절 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판시하였다. 3. 해설 (1) 사안의 배경 피고 丙은 2019년 3월 6일 소외인 丁으로부터 丁 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 丙은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다. 한편, 원고들인 甲과 乙은 2020년 7월 5일 소외인 丁으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020년 10월 30일 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 피고 丙은 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020년 10월 5일부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인 丁에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인 丁은 피고 丙에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020년 10월 15일 내용증명우편으로 ‘甲과 乙에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 甲과 乙이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다. 이후 원고들인 甲과 乙은 임대인의 지위를 승계한 양수인으로서 임대차보호법상 제6조의3 제1항 단서 제8호 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 계약갱신 요구 거절사유를 주장하며 피고 丙에게 건물 인도를 구하는 소송을 제기하였다. (2) 원심의 판단 원심은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있는데, 피고 丙이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 甲과 乙은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인 丁은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들인 甲과 乙이나 소외인 丁은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 하였다. 이에 원고들은 상고하였다. (3) 대법원의 판단 대법원은 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판시하면서, 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하였다. 즉, 대법원은 주택임대차보호법이 제6조의3 제1항에서 임차인의 계약갱신요구권을 신설하고 같은 항 단서에서 임대인의 갱신거절사유를 규정한 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우‘의 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이라고 판시하였다.
2023.02.21 -
기타 · 판례변호사가 의뢰인이나 그의 대리인으로부터 위임사무 수행과 밀접하게 관련된 법률적 문제에 관하여 구체적인 질의를 받고 답변과 관련하여 부담하는 의무를 위반한 경우, 불법행위가 성립하
◇ 변호사가 의뢰인이나 그의 대리인으로부터 위임사무 수행과 밀접하게 관련된 법률적 문제에 관하여 구체적인 질의를 받고 답변과 관련하여 부담하는 의무를 위반한 경우, 불법행위가 성립하는지 여부 [대법원 2022. 11. 17.선고 2018다300364 판결] 1. 판결의 표시 대법원 2022. 11. 17.선고 2018다300364 판결 2. 판결요지 [1] 변호사는 의뢰인이나 그의 대리인으로부터 위임사무 수행과 밀접하게 관련된 법률적 문제에 관하여 구체적인 질의를 받은 경우에는, 법률전문가로서 통상적으로 갖추고 있는 법률지식의 범위에서 성실히 답변하여야 하고, 만일 그러한 질의 사항이 자신의 법률지식과 경험 범위를 벗어난 것이어서 답변하기 어렵다고 판단되거나 그에 관하여 일반적이거나 확립된 견해와 다른 입장을 갖고 있다면, 의뢰인이나 그의 대리인에게 다른 법률전문가에게도 상담을 받도록 조언하거나 적어도 이를 알림으로써 숙고하여 선택할 수 있는 기회를 부여해야 하는데, 변호사가 의뢰인이나 그의 대리인에 대하여 부담하는 위와 같은 의무를 위반한 경우, 개별 사안에서 질의와 답변의 경위나 내용, 동기나 의도, 침해된 이익의 성격과 정도 등 여러 사정을 종합하여 볼 때 변호사의 행위가 전문적·합목적적 재량에 유보된 영역의 것이 아니고 변호사 직무의 공공성과 윤리성, 사회적 책임성 등에 비추어 위법하다고 평가할 수 있는 때에는 불법행위가 성립할 수 있다. [2] 甲으로부터 포괄적으로 대리권을 수여받아 乙 법무법인에 甲 소유 부동산의 매매계약 관련 선행소송의 대리사무를 위임한 丙이 乙 법인의 대표변호사이자 선행소송의 담당변호사인 丁에게 선행소송 계속 중 위 부동산을 제3자에게 처분하는 것이 적법한지 문의하여 丁으로부터 아무런 문제가 없다는 답변을 듣고 위 부동산을 제3자에게 처분하였는데, 그 후 이로 인해 甲과 丙이 배임죄로 형사처벌을 받게 되자 丁을 상대로 불법행위에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 丁은 위 부동산 처분이 소송물이나 공격방어방법에 영향을 미칠 가능성 등을 설명하는 한편, 대법원의 확립된 입장에 따를 경우 배임죄로 형사처벌을 받을 가능성도 있음을 법률전문가의 입장에서 성실히 고지해 주었어야 하는데도 선행소송 제1심에서 패소한 이후에도 만연히 승소를 장담하면서 위 부동산을 매도하는 것에 아무런 법적 문제가 없다고 대답하였고 형사처벌의 가능성은 언급조차 하지 않았는데, 이 때문에 丁의 답변을 신뢰한 甲과 丙이 위 부동산 처분으로 형사처벌을 받아 정신적 고통을 겪게 되었으므로, 위와 같은 丁의 답변행위는 그 경위나 내용, 침해된 甲과 丙의 이익의 성격과 내용 등에 비추어 소송대리사무를 수행하는 변호사가 보유하는 전문적·합목적적 재량에 유보된 영역의 것이라고 볼 수 없고, 오히려 변호사 직무의 공공성과 윤리성, 사회적 책임성 등에 현저히 반하는 것이어서 위법하므로 불법행위에 해당한다. 3. 해설 (1) 사안의 배경 원고 丙은 2011. 3. 2. 고령의 아버지인 원고 甲(1914년생)을 대리하여 소외인 등에게 원고 甲 소유의 이 사건 각 부동산을 매도하였고(이하 ‘제1매매계약’이라 한다), 2011. 7. 5. 중도금을 수령하였으나, 이후 계약이 이행되지 않고 있었다. 소외인 등은 2013년 원고 甲을 상대로 제1매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차이행 등을 구하는 소를 제기하였다(이하 ‘선행소송’이라 한다). 이에 원고 丙은 원고 甲을 대리하여 법무법인 乙에 선행소송 제1심 소송대리 사무를 위임하면서 그 보수[착수금으로 3,000만 원(부가가치세 별도), 성과보수금으로 소유권이전등기청구가 기각될 경우 1억 원(부가가치세 별도), 상대방과 합의할 경우 8억 원과 합의금의 차액 중 40%를 대출받아 지급하는 내용이다]의 지급의무를 연대보증하였고, 법무법인 乙은 대표변호사인 피고 丁을 담당변호사로 지정하였다. 선행소송 제1심법원은 2014. 2. 6. 원고 甲이 소외인 등으로부터 잔금을 지급받음과 동시에 소외인 등에게 이 사건 각 부동산에 관하여 제1매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 선고하여 甲은 패소하였다. 원고 丙은 제1심에서와 마찬가지로 원고 甲을 대리하여 법무법인 乙에 선행소송 항소심 소송대리 사무를 위임하면서 보수지급의무를 연대보증 하였고, 법무법인 乙은 다시 피고 丁을 담당변호사로 지정하고 항소장을 제출하였다. 원고 丙은 항소할 무렵인 2014. 2.경 피고에게 이 사건 각 부동산을 제3자에게 매도하는 것이 적법한지 문의하였는데, 피고 丁은 가능하다는 취지로 답변하였다. 이에 따라 원고 甲은 2014. 2. 11. 영농조합법인 A에 부동산을 매도하기로 하는 ‘제2매매예약’을 하고, 같은 날 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었다. 다만 원고 甲은 제2매매예약이 제대로 이행되지 않자 2014. 4. 23. 이를 해제하였고 같은 날 위 가등기도 말소되었다. 원고 丙은 2014. 5.경 다시 피고 丁에게 이 사건 각 부동산을 처분하는 것에 문제가 없는지 문의하였고, 이에 대하여 피고 丁은 “소송 중이어도 괜찮다고요, 소송 중이어도 매매하는 거 괜찮다고요.”, “소송 중에 매매해도 상관없다니까요.”, “가져가면 그걸로 된다고, 그걸로 끝이고.”, “그러면 이쪽, 이쪽 소송에서는 이쪽 소송 결과 그렇게 불리하지 않고 내가, 거의 이겨요, 거의 100% 승소가 되니까.”, “넘겨버리면 문제없어요. 법적으로 문제없고 만약에 뭐 소송은 별도야, 소송별도. 그 사람은 아무 문제없어요. 매매 문제없다고요.”라는 등의 답변을 하였다. 이에 따라 원고 甲은 2014. 5. 30. 영농조합법인 B에 이 사건 각 부동산을 포함한 3필지의 부동산을 매도하고(이하 ‘제3매매계약’이라 한다), 2014. 7. 21. 소유권이전등기를 마쳐주었다. 선행소송 항소심법원은 2014. 12. 4. 원고 甲의 항소를 기각하였고, 제1심판결은 상고심을 거쳐 그대로 확정되었다. 나아가 원고들은 ‘제2매매예약’과 ‘제3매매계약’을 각 체결하고 등기를 마쳐준 행위에 대하여 수사와 재판을 받은 끝에 2016. 3. 31. 배임죄로 유죄판결(각 벌금 200만 원의 선고유예)을 받았고 그 판결 역시 그대로 확정되었다. 이에 원고 甲과 丙은 피고 丁을 상대로 변호사가 잘못된 조언을 하고 이에 따랐다가 형사처벌을 받았으므로 불법행위를 원인으로 한 손해배상을 청구하였다. (2) 관련 법리 대법원은 변호사의 신분적 지위와 직무수행의 방법과 한계, 의뢰인에 대한 의무의 목적과 성격 등을 종합하면, 변호사는 의뢰인이나 그의 대리인으로부터 위임된 소송의 소송물 또는 공격방어방법, 후속 분쟁 발생 가능성 등의 측면에서 위임사무 수행과 밀접하게 관련된 법률적 문제에 관하여 구체적인 질의를 받은 경우에는, 그것이 직접적인 수임사무는 아니더라도 해당 질의 사항이 가지고 있는 법률적인 문제점, 그들의 선택에 따라 향후 발생할 수 있는 상황과 현재 수행하는 소송에 미칠 영향, 만일 형사처벌이 문제될 여지가 있다면 그 위험성 등을 당시 인식할 수 있었던 상황과 법률전문가로서 통상적으로 갖추고 있는 법률지식의 범위에서 성실히 답변하여야 한다. 그리고 만약 그러한 질의 사항이 자신의 법률지식과 경험 범위를 벗어난 것이어서 답변하기 어렵다고 판단되거나 그에 관하여 일반적이거나 확립된 견해와 다른 입장을 갖고 있다면, 의뢰인이나 그의 대리인에게 다른 법률전문가에게도 상담을 받도록 조언하거나 적어도 이를 알림으로써 숙고하여 선택할 수 있는 기회를 부여해야 할 것인데, 변호사가 의뢰인이나 그의 대리인에 대하여 부담하는 위와 같은 의무를 위반한 경우, 개별 사안에서 질의와 답변의 경위나 내용, 동기나 의도, 침해된 이익의 성격과 정도 등 여러 사정을 종합하여 볼 때 변호사의 행위가 전문적·합목적적 재량에 유보된 영역의 것이 아니고 변호사 직무의 공공성과 윤리성, 사회적 책임성 등에 비추어 위법하다고 평가할 수 있는 때에는 불법행위가 성립할 수 있다 . (3) 대법원의 판단 가. 이 사건에서 원고 甲의 딸인 원고 丙은 100세가량인 원고 甲으로부터 포괄적으로 대리권을 수여받아 법무법인 乙에 선행소송 대리사무를 위임하고 보수지급의무까지 연대보증 하였으며 이 사건 각 부동산에 관한 제반 업무를 처리하였다. 법무법인 乙의 대표변호사로서 선행소송 담당변호사로 지정되기도 한 피고 丁은 원고 丙과 줄곧 소송위임 및 그 수행에 관한 연락을 주고받았으므로 이러한 사정을 잘 알고 있었다. 이러한 상황에서 피고 丁은 원고 丙으로부터 선행소송 계속 중 이 사건 각 부동산을 처분하는 것이 적법한지 위임사무 수행과 밀접하게 관련된 법률적 문제에 관하여 구체적 질의를 받았으므로, 그러한 처분이 소송물이나 공격방어방법에 영향을 미칠 가능성(상대방의 이행불능을 이유로 한 손해배상청구로의 청구변경 및 원고들의 손해 확대 가능성 등) 등을 설명하는 한편, 대법원의 확립된 입장에 따를 경우 배임죄로 형사처벌을 받을 가능성도 있음을 법률전문가의 입장에서 성실히 고지해 주었어야 한다. 그런데도 피고 丁은 선행소송 제1심에서 패소한 이후에도 만연히 승소를 장담하면서 이 사건 각 부동산을 매도하는 것에 아무런 법적 문제가 없다고 대답하였고, 원고 甲과 丙이 형사처벌을 받을 가능성은 언급조차 하지 않았다. 피고 丁이 당초 부동산 이중매매의 배임죄 성립 요건 및 기수시기에 관한 대법원의 확립된 입장과 다른 견해를 갖고 있었다거나 그러한 사정을 원고 甲과 丙에게 알려주었다고 볼 자료도 없다. 종래 아무런 전과가 없었고 고액의 보수를 지급하기로 한 원고 甲과 丙은 법무법인의 대표변호사 겸 담당변호사인 피고 丁의 답변을 신뢰하고 이 사건 각 부동산을 처분한 탓에 배임 혐의로 수사와 재판을 거쳐 형사처벌을 받으면서 정신적 고통을 겪게 되었다. 위와 같은 피고 丁의 답변행위는 그 경위나 내용, 침해된 원고들의 이익의 성격과 내용 등에 비추어 소송대리사무를 수행하는 변호사가 보유하는 전문적·합목적적 재량에 유보된 영역의 것이라고 볼 수 없고, 오히려 변호사 직무의 공공성과 윤리성, 사회적 책임성 등에 현저히 반하는 것이어서 위법하므로 원고 甲과 丙에 대한 불법행위에 해당한다고 볼 수 있다. 나. 원심은 마찬가지 취지에서 피고가 원고들의 질의에 대하여 형사처벌 위험성을 고지할 주의의무를 위반하여 원고들로 하여금 유죄판결을 받고 정신적 고통을 겪게 하였으므로 불법행위를 이유로 한 위자료를 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 변호사의 업무 범위와 선관주의의무, 배임죄에 관하여 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2023.02.21 -
기타 · 판례피고인들이 마약류를 매매, 수수, 소지하였다는 이유로 마약류 관리에 관한 법률 위반으로 기소된 경우, ‘마약류 사범’에 대하여 유죄판결을 전제로 한 이수명령을 병과 할 수 있는지 여부 [
◇ 피고인들이 마약류를 매매, 수수, 소지하였다는 이유로 마약류 관리에 관한 법률 위반으로 기소된 경우, ‘마약류 사범’에 대하여 유죄판결을 전제로 한 이수명령을 병과 할 수 있는지 여부 [대법원 2022. 11. 17. 선고 2022도9737 판결] 1. 판결의 표시 대법원 2022. 11. 17. 선고 2022도9737 판결 2. 판결요지 피고인들이 마약류를 매매, 수수, 소지하였다는 이유로 마약류 관리에 관한 법률 위반으로 기소된 사안에서, 피고인들이 마약류의 투약, 흡연 또는 섭취한 행위로 기소되지 않은 이상 ‘마약류사범’이 아니므로 마약류 관리에 관한 법률 제40조의2 제2항에 따른 이수명령을 할 수 없는데도 피고인들에게 유죄판결을 하면서 이수명령을 병과한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 ‘마약류사범’의 의미를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아, 제1심판결 중 이수명령 부분을 파기하기로 한다. 3. 해설 (1) 사안의 배경 가. 피고인 A, 피고인 B의 공동범행 피고인 A와 피고인 B는 마약류 취급자가 아님에도 대마, 향정신성의약품인 메트암페타민(일명 ‘필로폰’, 이하 ‘필로폰’이라 함), 향정신성의약품인 MDMA(일명 ‘엑스터시’, 이하 ‘엑스터시’라 함) 등을 인터넷을 통하여 구입한 후 이를 되팔아 그 수익금을 나눠 갖기로 공모하였고, 이에 따라 피고인 A가 2019. 10. 29.경 창원시 의창구 D건물 E호에서 C에게 대마초 40g과 필로폰 10g을 건네주어 이를 수수한 것을 비롯하여, 피고인들은 공모하여 그때부터 2020. 4. 10.경까지 총 16회에 걸쳐 대마초, 필로폰, 엑스터시, 향정신성의약품인 LSD, 향정신성의약품 성분이 포함된 합성대마를 C에게 수수하거나 F 등에게 매도하였다. 나. 피고인 A 피고인 A는 2020. 7. 8. 08:18경 창원시 진해구 G에 있는 주차장에 주차된 (차량번호 1 생략) 크라이슬러 승용차 뒷자리에 필로폰 4.05g을 두어 이를 소지하였다. 다. 피고인 C 피고인 C는 2019. 10. 29.경 창원시 의창구 D건물 E호에서 A로부터 대마초 40g, 필로폰 10g을 건네받아 수수한 것을 비롯하여, 그때부터 2020. 2. 21.경까지 총 11회에 걸쳐 A로부터 대마초 또는 필로폰, 엑스터시, LSD, 합성대마를 각 수수하였다. (2) 대법원의 판단 대법원은 다음과 같은 이유로 원심판결과 제1심판결 중 피고인들에 대한 이수명령 부분을 파기하였다. 「마약류 관리에 관한 법률」(이하 ‘마약류관리법’이라고 한다)은 ‘마약류사범’에 대하여 선고유예 외의 유죄판결을 선고하는 경우 재범예방에 필요한 교육의 수강명령이나 재활교육 프로그램의 이수명령을 병과하도록 규정하였다(제40조의2 제2항). 여기서 말하는 ‘마약류사범’이란 마약류를 투약, 흡연 또는 섭취한 사람을 가리킨다(마약류관리법 제40조의2 제1항). 그런데 피고인들에 대한 공소사실은 마약류를 매매, 수수, 소지하였다는 것뿐이다. 피고인들이 마약류의 투약, 흡연 또는 섭취한 행위로 기소되지 않은 이상 ‘마약류사범’이 아니므로 마약류관리법 제40조의2 제2항에 따른 이수명령을 할 수 없다. 피고인들에게 유죄판결을 하면서 이수명령을 병과한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 ‘마약류사범’의 의미를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 따라서 원심판결 중 피고인들에 대한 이수명령 부분을 파기하되, 이 부분은 이 법원이 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하고, 앞서 본 이유로 피고인들에게 이수명령을 할 수 없는데도 이를 병과한 제1심판결은 위법하므로, 제1심판결 중 이수명령 부분을 파기하기로 한다고 판시하였다.
2023.02.21
