명도소송

명도소송, 세입자가 안 나가면 바로 소송 가능한가요?
- 현장에서 자주 묻는 명도소송의 오해들 -

Q. 계약이 끝났는데도 세입자가 계속 거주하면 바로 명도소송 가능한가요?
A. 원칙적으로는 가능합니다. 하지만 계약 종료 또는 해지 사실을 확정적으로 통지한 후에도 나가지 않을 때에야 비로소 명도소송 요건이 충족됩니다. 즉, 구두 통보만으로는 부족하고, 내용증명 또는 퇴거 요구서를 통한 공식적 절차가 필요합니다.

Q. 전세보증금이 남아 있는데도 명도소송을 제기할 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 이 경우 세입자가 ‘보증금 반환과 명도를 맞교환해야 한다’며 유치권을 주장할 수 있으므로, 보증금 반환의무를 이행하거나 공탁 등의 방식으로 조정할 수 있어야 실효성 있는 소송이 가능합니다.

Q. 소송에서 이기면 바로 집을 비우게 할 수 있나요?
A. 판결에서 승소하더라도 상대방이 자진 퇴거하지 않으면, 강제집행을 별도로 진행해야 합니다. 이는 법원 집행관을 통해 진행되며, 일정 절차와 비용이 추가로 소요됩니다. 또한, 현장 상황에 따라 정리 기간을 주는 유예명령이 병행될 수도 있습니다.

Q. 세입자가 점유를 부인하거나 소송을 회피하면 어떻게 하나요?
A. 임차인의 점유를 증명할 수 있는 자료(계약서, 공과금 납부 내역, 주민등록 등)를 확보해 두는 것이 중요합니다. 점유 부인을 하더라도 실질적인 사용 내역이 확인되면 법원이 명도판결을 내리는 경우가 많으며, 필요 시 점유 이전금지가처분을 통해 사전 조치를 취할 수도 있습니다.

세입자와의 감정적인 다툼으로는 상황이 해결될 수 없습니다. 절차적으로 완비된 통보와 증거가 명도소송의 핵심입니다.