조세에 대한 질문
올해 두 개의 부동산을 매도할 계획인데, 양도소득세 등 세금 납부관련하여, 조세부담을 줄일 수 있는 합법적인 방법이 있을까요?조세에 대한 답변
안녕하세요.
올해 부동산 두 채를 매도하실 계획이라면, 양도소득세 부담을 줄이기 위한 사전적인 전략 수립이 매우 중요합니다. 양도소득세는 부동산의 보유기간, 거주여부, 거래시점, 세대 기준 보유 주택 수, 그리고 매도 순서 등에 따라 큰 차이를 보일 수 있기 때문에, 다음과 같은 합법적 절세방안을 사전에 검토하시는 것이 바람직합니다.
첫째, 매도 순서와 시기를 전략적으로 조정해야 합니다. 2주택 보유자는 기본적으로 중과세 대상입니다. 하지만 주택 중 한 채가 일시적 2주택 요건(예: 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도 등)을 충족하면, 중과세를 피할 수 있습니다. 또한, 양도 시기를 분리해 과세 연도를 달리하면 연간 양도차익에 따른 누진세율 구간을 낮출 수 있으므로, 매도 시점의 간격 조절이 중요한 전략입니다.
둘째, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 대표적으로, ① 보유 2년 이상, ② 2년 이상 실제 거주한 주택에 한해 1세대 1주택 비과세가 가능하며, 2021. 6. 1. 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 거주 요건이 반드시 필요합니다. 만약 두 채 중 하나가 이 요건을 충족한다면, 해당 주택을 먼저 매도하여 비과세 혜택을 적용받는 것이 절세에 효과적입니다.
셋째, 장기보유특별공제(최대 30%~80%) 활용 여부도 중요한 절세 수단입니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 주택에 대해 적용되며, 거주 기간에 따라 비율이 더 높아질 수 있습니다. 특히 10년 이상 보유 및 10년 이상 거주한 경우 최대 80%까지 공제되므로, 적용 가능 주택부터 매도하는 것이 유리합니다.
넷째, 양도 전 증여 후 양도 전략(일명 '양도소득세 이월과세 제도')을 활용하는 방안도 있습니다. 예컨대, 가족에게 미리 일부 지분을 증여한 후, 수증자가 양도하는 방식으로 양도차익을 분산하면 누진세율 구조로 인한 전체 세금부담을 줄일 수 있습니다. 단, 수증자가 5년 이내 양도할 경우 이월과세 규정이 적용되므로 주의해야 하며, 증여세 부담과 취득가액 조정 요건도 함께 검토되어야 합니다.
다섯째, 부동산이 사업용 건물일 경우에는 감가상각과 필요경비 반영, 부가가치세 신고 등의 항목들도 함께 따져야 하며, 법인 명의와 개인 명의의 세율 차이, 법인 전환 여부에 따른 양도소득세 vs 법인세 비교도 절세 설계에서 중요한 변수로 작용합니다.
법무법인 YK는 국세청 출신 세무사와 조세 전문 변호사가 협업하여, 귀하의 부동산 보유 및 처분 계획을 분석하고, 양도소득세 절세에 가장 적합한 구조를 설계해드립니다. 실거래가, 취득시기, 취득금액, 용도, 향후 활용계획 등을 종합적으로 고려한 맞춤형 조세진단 및 절세계획 수립이 가능하니, 자료와 함께 상담을 요청하시면 정확하고 합법적인 절세전략을 제시드릴 수 있습니다.