보증금반환 전부승소 | 임대인 연락 두절과 경매 진행 속 집행권원 확보한 사례

묵시적으로 갱신된 계약은 어떻게 종료하나요?

묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 통보 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료 효력이 발생합니다.

따라서 계약을 끝내겠다는 뜻뿐 아니라, 그 의사가 임대인에게 전달되었는지도 중요합니다. 연락을 시도한 것과 해지 통보가 도달한 것은 구별됩니다. 이 사건에서 의뢰인은 계약 종료 의사를 담은 소장을 임대인에게 송달하는 방식으로 해지 통보를 대신했습니다.

주택 인도와 보증금 반환은 함께 이행해야 하나요?

임대차가 종료되면 임차인은 주택을 돌려주고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 서로 맞바꾸어 이행하는 관계입니다. 이를 ‘동시이행’이라고 합니다.

따라서 보증금을 받기 위해 반드시 먼저 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 주택 인도와 동시에 보증금을 지급하라는 청구도 가능합니다. 이 사건에서도 의뢰인은 아파트를 인도하는 것과 동시에 보증금 8,700만 원을 반환하라고 청구했습니다.

임대인이 소송에 답변하지 않으면 어떻게 되나요?

임대인이 소장을 송달받고도 정해진 기간 안에 답변서를 제출하지 않으면, 법원은 민사소송법 제257조에 따라 변론기일을 열지 않고 판결할 수 있습니다. 이를 ‘무변론 판결’이라고 합니다. 다만 답변이 없다는 이유만으로 모든 청구가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

이 사건에서 법원은 무변론 판결로 의뢰인의 청구를 받아들였습니다. 임대인이 아파트를 인도받는 것과 동시에 보증금을 반환하도록 명했습니다. 이는 임대인과 연락이 닿지 않더라도 소장 송달과 재판 절차를 거쳐 반환의무를 판단받을 수 있음을 보여줍니다.

임대인 연락 두절에 소장 송달을 통한 계약 종료 주장

YK 담당 변호사는 임대인과 연락이 닿지 않는 상황에서, 소장 송달로 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 종료 통보를 갈음하도록 소장에 해지 의사를 담았습니다. 이를 바탕으로 계약 종료에 따른 보증금 반환을 청구했습니다. 단순한 연락 시도에 그치지 않고, 계약을 끝내겠다는 의사를 임대인에게 전달하는 절차가 필요했기 때문입니다.

보증금 미반환에 아파트 인도와 동시 반환 의무 정리

YK 담당 변호사는 의뢰인이 아파트를 인도하는 동시에 임대인이 보증금 약 8,700만 원을 반환하도록 청구했습니다. 아파트 인도 의무와 보증금 반환 의무를 함께 이행하는 관계로 명확히 했습니다. 이는 경매를 통한 회수와 별개로, 보증금 반환을 강제집행할 수 있는 근거인 집행권원을 확보하기 위한 조치였습니다.