보증금반환 일부승소 | 갱신 쟁점에도 계약 종료와 이자 손해 입증

계약 종료 통보와 보증금 반환 시점

보증금 반환을 판단할 때는 먼저 임대차계약이 언제 끝났는지 살펴야 합니다. 계약서의 종료 통보 조건과 실제 통보 시점이 중요한 판단 요소가 됩니다.

이 사건에서는 계약 만기 최소 한 달 전까지 종료 의사를 알리도록 한 특약이 있었습니다. 법원은 의뢰인이 공인중개사를 통해 종료 의사를 전한 사실을 인정해, 계약이 2025년 가을에 끝났다고 판단했습니다.

다만 계약이 끝난 시점과 보증금 반환 지체에 따른 책임이 시작되는 시점은 다를 수 있습니다. 임대인은 주택을 돌려받을 때까지 보증금 반환을 거절할 수 있기 때문입니다. 이를 ‘동시이행항변권’이라고 합니다.

이사와 비밀번호 전달만으로 인도가 인정될까

주택 인도는 단순히 이사를 나가는 것과 다릅니다. 임대인이 주택에 출입하고 관리할 수 있도록 실제 지배를 넘겼는지가 중요합니다. 비밀번호를 전달했더라도 출입을 계속 제한했다면 인도가 인정되지 않을 수 있습니다.

의뢰인은 이사 후 공인중개사에게 비밀번호를 전달했습니다. 그러나 임대인의 단독 출입을 제한한 사정이 있어, 법원은 그때 주택을 넘겨준 것으로 보지 않았습니다. 대신 임대인이 내부 사진을 촬영한 2026년 봄에는 인도가 이루어졌다고 판단했습니다.

한편 일부 짐이 남아 있다는 사정만으로 보증금 반환을 계속 거절할 수는 없다고 보았습니다. 전세권·임차권·가압류등기가 남아 있다는 주장에 대해서도, 이 사건에서는 보증금 반환이 등기 말소보다 먼저 이루어져야 한다고 판단했습니다.

반환 지체에 따른 대출이자 손해배상 범위

대출이자를 계속 납부했다고 해서 그 전액이 손해배상으로 인정되는 것은 아닙니다. 임대인에게 보증금 반환을 지체한 책임이 발생했는지, 그 지체로 이자 손해가 생겼는지를 구분해 살펴야 합니다.

이 사건에서는 주택 인도 전까지 임대인이 보증금 반환을 거절할 수 있다고 보아 지체책임을 인정하지 않았습니다. 대출이자 손해는 주택을 넘겨받은 다음 날부터 보증금 상당액을 공탁한 날까지의 기간만 인정됐습니다. 공탁은 채무 이행을 위해 법원에 금전을 맡기는 절차입니다.

따라서 대출이자 손해를 청구할 때는 계약 종료뿐 아니라 실제 인도 시점과 보증금 반환 또는 공탁 시점도 함께 살펴야 합니다.

계약 종료 통보를 근거로 묵시적 갱신 주장 반박

YK 담당 변호사는 계약 만기 최소 한 달 전 종료 의사를 알리도록 한 특약과 공인중개사를 통한 통보를 근거로, 계약이 자동 갱신됐다는 임대인의 주장을 반박했습니다. 의뢰인이 약정 기한 안에 종료 의사를 전달해 2025년 11월 계약이 종료됐다는 점을 강조했습니다.

보증금 반환 지체 기간에 따른 대출이자 손해 정리

YK 담당 변호사는 보증금 반환 지체로 발생한 전세자금대출 이자를 손해로 청구하며 계약 종료와 주택 인도 시점을 구분했습니다. 등기 미말소와 잔존 짐을 이유로 한 반환 거절, 관리비·짐 처리비 공제 주장에도 대응했습니다. 법원은 임대인의 단독 출입이 제한됐던 사정으로 조기 인도는 인정하지 않았지만, 실제 인도 다음 날부터 공탁일까지의 이자 손해를 인정했습니다.

공탁금 충당 순서를 근거로 보증금 잔액 지급 주장

YK 담당 변호사는 소송 중 보증금 상당액이 공탁된 뒤에도, 지연손해금에 먼저 충당하면 보증금 잔액이 남는다고 주장했습니다. 법원은 공탁의 효력을 인정하면서도 보증금 잔액 약 16만원과 대출이자 손해 약 6만원의 지급을 명했습니다. 공탁액이 보증금과 같더라도 남은 채무를 구분해 판단한 결과입니다.