의뢰인은 자매들과 부친에게서 토지를 각 1/3 지분씩 증여받았습니다. 세 사람은 이 토지에 지하 1층·지상 5층 건물을 함께 짓기로 했습니다. 설계용역계약과 건축허가, 공사계약 및 사업자등록까지 마쳤지만, 공사비 부담과 대출 조건을 두고 의견이 갈리면서 공사가 중단됐습니다. 이후 자매 중 한 명이 공동소유 관계를 끝내기 위해 공유물분할 소송을 제기했습니다. 토지를 경매에 부친 뒤 비용을 뺀 매각대금을 각 1/3씩 나눠 달라는 청구였습니다. 소송에서 피고가 된 의뢰인은 토지를 계속 보유하기를 원했습니다. 경매 대신 상대방의 지분을 취득하는 방식으로 공동소유 관계를 정리할 수 있을지 법적 도움을 구하고자 YK 담당 변호사를 찾았습니다.
| 사건 유형 | 공유물분할 |
|---|---|
| 쟁점 | 경매 대신 지분 취득 방식의 분할 타당성, 지분 취득대금 산정 기준, 공유자 사이의 공평성 |
| 결과 | 일부승소 |
| 대응 포인트 | 신축사업 진행 경위와 지분 취득 의사, 감정가액의 타당성을 바탕으로 지분 취득 방식 주장 |
공유물분할 소송으로 토지 경매에 직면한 경위
의뢰인은 자매들과 부친에게서 토지를 각 1/3 지분씩 증여받았습니다.
세 사람은 이 토지에 지하 1층·지상 5층 건물을 함께 짓기로 했습니다.
설계용역계약과 건축허가, 공사계약 및 사업자등록까지 마쳤지만, 공사비 부담과 대출 조건을 두고 의견이 갈리면서 공사가 중단됐습니다.
이후 자매 중 한 명이 공동소유 관계를 끝내기 위해 공유물분할 소송을 제기했습니다.
토지를 경매에 부친 뒤 비용을 뺀 매각대금을 각 1/3씩 나눠 달라는 청구였습니다.
소송에서 피고가 된 의뢰인은 토지를 계속 보유하기를 원했습니다.
경매 대신 상대방의 지분을 취득하는 방식으로 공동소유 관계를 정리할 수 있을지 법적 도움을 구하고자 YK 담당 변호사를 찾았습니다.
공유물분할소송은 어떤 경우에 필요한가요?
공동소유 토지의 매각과 보유 의견이 다르다면
공동소유 토지는 공유자마다 활용 계획이 다를 수 있습니다. 한 사람은 매각을 원하고 다른 사람은 계속 보유하려 한다면, 공유관계를 어떻게 정리할지 협의해야 합니다. 협의가 이루어지지 않을 때 법원에 분할 방법을 정해 달라고 청구하는 절차가 공유물분할소송입니다.
이 사건에서도 상대방은 토지를 경매로 매각하기를 원했지만, 의뢰인 측은 상대방의 지분을 취득해 토지를 보유하려 했습니다. 따라서 공유관계를 끝낼 수 있는지와 함께, 어떤 방식으로 나눌지가 쟁점이 됐습니다.
분할 협의가 이루어지지 않을 때의 해결 절차
법원은 공유자 사이에 분할을 금지하는 약정이나 분할 방법을 정한 합의가 있는지 살핍니다. 이 사건에서는 그러한 약정이나 합의가 인정되지 않았고, 재판이 마무리될 때까지 협의도 이루어지지 않아 분할 청구가 받아들여졌습니다.
다만 상대방이 경매를 청구했다고 해서 반드시 토지를 경매로 처분해야 하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 의뢰인 측이 상대방의 지분을 취득하고 그 가치에 해당하는 돈을 지급하는 방식도 검토됐습니다. 이를 ‘가액배상’이라고 합니다.
이 방식을 판단할 때는 지분을 취득하려는 의사뿐 아니라 공유자 사이의 공평도 중요합니다. 이 사건에서 법원은 공동 신축사업의 진행 경위와 공사비 부담 상황을 살폈습니다. 아울러 법원 감정으로 산정한 지분 가치가 적절한지, 그 금액을 지급하는 방식이 경매보다 상대방에게도 유리한지를 판단했습니다.
공유물분할에서 경매 대신 지분 취득을 이끈 YK 담당 변호사의 대응
경매 대신 지분 취득 방식의 공유물분할 주장
YK 담당 변호사는 의뢰인 측이 상대방에게 지분 가액을 지급하고 토지를 보유하는 분할 방식을 주장했습니다. 공동 신축사업이 설계·허가와 공사계약까지 진행됐고, 피고 중 한 명이 공사 관련 비용 대부분을 지출했으며 다른 피고도 약 1,400만원을 부담한 사정과 지분 취득 의사를 강조했습니다. 이는 공유관계를 정리하더라도 토지 전체를 경매로 매각할 필요는 없다는 점을 설명하기 위한 대응이었습니다.
지분 취득대금 산정 기준으로 감정가액의 타당성 소명
YK 담당 변호사는 법원 감정에 따른 토지 전체 가액 약 25억원과 상대방의 1/3 지분 가액 약 8억 3,000만원을 지분 취득대금의 기준으로 제시했습니다. 감정가 산정이 불합리하다고 볼 근거가 없고, 감정가액을 지급하는 방식이 공유자 사이의 공평을 해치지 않는다는 점을 강조했습니다. 이를 통해 상대방에게도 경매보다 유리한 분할이 가능하다는 점을 설명하고, 지분 취득 방식의 타당성을 뒷받침했습니다.
공유물분할 사건 결과 : 일부승소
법원은 경매 대신 피고들이 상대방의 지분을 취득하고 법원 감정가액을 지급하는 방식으로 토지를 분할하도록 판결했습니다.
① 공동 신축사업이 설계·건축허가와 공사계약 단계까지 진행된 점
② 피고들이 공사비를 부담했고 상대방의 지분을 취득할 의사가 있었던 점
③ 법원 감정가액에 따른 지분 대금 지급이 공유자 사이의 공평을 해치지 않는 점
그 결과 의뢰인은 다른 피고와 함께 상대방의 지분 가액인 약 8억 3,000만 원을 지급하고 지분을 취득해 토지를 계속 보유할 수 있게 됐습니다. 공유물분할 소송은 일부승소로 마무리됐습니다. 이번 사건은 신축사업의 진행 경위와 지분 취득 의사, 감정가액의 타당성이 고려되어 경매가 아닌 방식으로 공유관계를 정리한 사례입니다.
공유 토지가 경매로 넘어갈까 걱정되더라도, 신축사업의 진행 상황과 지분 취득 의사를 어떻게 설명하느냐에 따라 토지를 유지하며 공유관계를 정리할 가능성을 살펴볼 수 있습니다.
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