의뢰인은 재개발 정비구역 내 무허가건물을 매수해 임대해 왔으나, 조합은 관리번호가 없고 인접 건물과 구별되는 독립된 건물로 볼 수 없다는 이유로 조합원 자격을 부인했습니다. YK 담당 변호사는 항공사진과 감정결과 등을 토대로 정관에서 정한 기존무허가건축물에 해당하고 건물의 동일성과 독립성이 유지되었음을 입증했으며, 의뢰인은 조합원 지위를 확인받아 전부 승소했습니다.
| 사건 유형 | 재개발, 재건축 |
|---|---|
| 쟁점 | 기존무허가건축물 해당 여부, 증축·보수 후 건물의 동일성, 의뢰인의 사실상 소유, 인접 건물과의 독립성 |
| 결과 | (전부)승소 |
| 대응 포인트 | 항공사진·감정결과와 거래·설비 자료를 통한 조합원 자격 입증 |
무허가건물 소유자의 조합원 지위 확인 청구 경위
의뢰인은 2016년 하반기 재개발 정비구역 안에 있는 무허가건물을 매수해 임대해 왔습니다.
이후 재개발조합이 설립되자 건물 소유현황을 신고했지만, 조합은 의뢰인의 조합원 자격을 인정하지 않았습니다.
조합은 해당 건물에 관리번호가 없고, 인접 건물과 별개의 건물로 보기 어렵다는 점 등을 이유로 들었습니다.
이에 의뢰인은 자신이 소유한 건물이 조합 정관에서 정한 자격 요건을 갖추었는지, 인접 건물과 구별되는 독립된 건물인지를 법적으로 밝힐 필요가 있었습니다.
의뢰인은 조합원 지위를 확인받는 소송을 진행하기 위해 YK 담당 변호사를 찾았습니다.
건물의 매수·임대 경위와 실제 건물 상태를 토대로 조합의 거절 사유를 다투고자 했습니다.
재개발 무허가건물 소유자의 조합원 자격 판단 기준
조합 정관상 기존무허가건축물의 인정 요건
무허가건물 소유자는 원칙적으로 재개발조합의 조합원 자격이 인정되지 않습니다. 다만 조합 정관이 일정한 요건을 갖춘 무허가건물 소유자에게 자격을 부여했다면 예외가 인정될 수 있습니다. 따라서 해당 조합의 정관에서 정한 건축 시기와 면적, 용도 등을 살펴야 합니다.
이 사건에서는 정관상 기준 시점인 1982년 상반기 이전에 지어진 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물인지가 쟁점이었습니다. 법원은 과거 항공사진과 감정결과를 근거로 해당 요건을 충족한다고 판단했습니다. 관리번호 유무만이 아니라, 정관에서 정한 요건을 실제로 갖추었는지가 중요했습니다.
증축·보수 후에도 종전 건물로 인정되는 기준
오래된 건물에 증축이나 지붕 보수가 이루어졌다고 해서 곧바로 기존무허가건축물에서 제외되는 것은 아닙니다. 공사 전후의 위치·형태·규모를 비교해 종전 건물의 실체가 유지되었는지를 판단해야 합니다.
이 사건에서도 일부 증축과 지붕 개량·보수가 있었지만, 법원은 종전 건물과의 동일성이 유지되었다고 보았습니다. 즉, 공사 후에도 기존 건물로 볼 수 있다고 판단했습니다. 불법 증축 부분이 있더라도 건물 전체를 배제할 것이 아니라, 관리처분계획에서 추가된 면적을 소유면적에서 제외할 수 있다고 보았습니다.
사실상 소유와 독립된 건물임을 입증하는 자료
사실상 소유 여부를 밝히려면 건물을 취득하고 임대해 온 내역을 보여주는 자료가 중요합니다. 이 사건에서는 매매계약서와 임대차계약서, 차임 지급 내역이 의뢰인의 사실상 소유를 뒷받침했습니다. 내부 생활설비와 수도계량기 설치 내역은 주거용 건물이라는 판단의 근거가 되었습니다.
인접 건물과 별개의 건물인지도 따로 살펴야 합니다. 법원은 출입문·지붕·벽체가 분리되어 있고, 수도·전기계량기가 별도로 설치된 점을 확인했습니다. 장기간 별개의 임대차 목적물로 거래된 사정도 독립된 건물임을 인정하는 근거가 되었습니다.
조합원 지위 확인을 이끌어 낸 YK 담당 변호사의 조력
항공사진과 감정결과로 기존 건축물 해당 사실 입증
YK 담당 변호사는 1981년과 1982년 항공사진 및 감정결과를 근거로, 건물이 정관상 기준 시점 이전에 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물임을 소명했습니다. 내부 생활설비와 수도계량기 설치 내역도 제시했습니다. 이를 통해 관리번호가 없다는 이유만으로 기존무허가건축물에서 제외할 수 없다는 점을 강조했습니다.
건물의 위치와 형태를 비교해 종전 건물과의 동일성 소명
YK 담당 변호사는 건물의 위치·형태·규모를 비교해 일부 증축과 지붕 개량·보수 이후에도 종전 건물과의 동일성이 유지되었음을 주장했습니다. 증축 부분은 관리처분계획상 소유면적에서 제외할 수 있을 뿐, 이를 이유로 건물 전체를 기존무허가건축물에서 배제할 수는 없다는 점도 짚었습니다.
별도 출입문과 계량기로 독립된 건축물임을 입증
YK 담당 변호사는 매매·임대차계약과 차임 지급 내역으로 의뢰인의 사실상 소유를 뒷받침했습니다. 이어 인접 건물과 출입문·지붕·벽체가 분리되고, 수도·전기계량기가 별도로 설치된 점을 제시했습니다. 장기간 별개의 임대차 목적물로 거래된 사정도 들어 독립된 건축물이라는 점을 밝혔습니다.
재개발, 재건축 사건 결과 : (전부)승소
법원은 의뢰인의 청구를 전부 받아들여 의뢰인이 상대방 조합의 조합원임을 확인했습니다.
① 항공사진과 감정결과로 건물이 조합 정관에서 정한 기존무허가건축물 요건을 갖춘 점
② 일부 증축과 지붕 보수에도 위치·형태·규모상 종전 건물과의 동일성이 유지된 점
③ 매매·임대차계약과 차임 지급 내역으로 의뢰인의 사실상 소유가 인정된 점
④ 출입문·지붕·벽체가 분리되고 계량기가 별도로 설치되어 인접 건물과 독립된 건축물로 인정된 점
그 결과 의뢰인의 재개발 조합원 지위가 인정됐고, 소송비용도 상대방 조합이 부담하게 됐습니다. 이번 사건은 건축 시기와 소유관계, 건물의 독립성을 뒷받침하는 구체적인 자료가 조합원 자격을 인정받는 근거가 된 사례입니다.
무허가건물의 관리번호나 외관만으로 조합원 자격이 부정됐다면, 건물의 형성과 소유 관계를 보여주는 자료를 살펴 자신의 권리를 확인해 볼 수 있습니다.
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