의뢰인은 보증금 1억 4,000만 원으로 주택을 임차해 거주하던 중, 기존 임차인이 보증금 일부를 돌려받고도 당초 보증금 1억 3,000만 원에 대한 임차권등기를 유지하고 있어 취소를 신청했습니다. YK 담당 변호사는 의뢰인이 임대인의 취소신청권을 대신 행사하면서, 기존 임차인이 이미 반환받은 약 9,000만원에 해당하는 부분은 취소되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 이를 받아들여 미반환 보증금 약 4,000만원을 초과하는 부분의 임차권등기명령을 취소했습니다.
| 사건 유형 | 민사집행 |
|---|---|
| 쟁점 | 임대인의 취소신청권 대위행사 자격, 보증금 일부 반환에 따른 임차권등기명령 취소 범위 |
| 결과 | 일부승소 |
| 대응 포인트 | 취소신청권 대위행사 자격 소명 및 반환된 보증금 범위의 임차권등기명령 일부취소 주장 |
기존 세입자의 임차권등기명령 취소를 신청한 배경
의뢰인은 보증금 1억 4,000만 원으로 주택을 임차하고, 전입신고를 마친 뒤 거주하고 있었습니다.
그런데 해당 주택에는 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 신청한 임차권등기가 남아 있었습니다.
기존 세입자는 보증금 1억 3,000만 원 중 9,000만 원을 반환받았습니다.
그러나 등기에는 당초 보증금 1억 3,000만 원이 그대로 기재되어 있었습니다.
임대인은 전세 관련 사기로 형사재판을 받아 1심에서 유죄판결을 받은 뒤 항소심이 진행 중이었으며, 의뢰인에게 보증금을 반환할 여력도 없었습니다.
의뢰인은 남은 보증금과 등기 금액이 다른 문제를 해결하고자 YK 담당 변호사를 찾았습니다.
이후 임대인의 취소신청권을 대신 행사해 기존 임차권등기명령의 전부 취소를 신청했습니다.
전부 취소가 어렵다면 이미 반환된 보증금 부분이라도 취소해 달라고 요청했습니다.
주택임차권등기명령의 취소 사유와 범위
기존 세입자가 이사한 뒤에도 임차권등기를 할 수 있을까
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 이때 주택에 계속 거주하고 있어야만 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 기존 세입자가 이미 이사했더라도 임대차가 종료되고 미반환 보증금이 남아 있다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이사했다는 사실과 보증금을 반환받을 권리가 남아 있는지는 구분해서 살펴야 합니다.
대항력 상실만으로 임차권등기명령을 취소할 수 있을까
대항력은 임차인이 주택의 새 소유자 등에게도 임대차관계를 주장할 수 있는 효력입니다. 주택 점유나 전입신고 등 대항력을 유지하는 요건을 잃었다고 해서 임차권등기명령까지 당연히 취소되는 것은 아닙니다.
임차권등기명령 취소 여부를 판단할 때는 명령을 유지할 필요가 없어질 만큼 사정이 달라졌는지를 살펴봅니다. 이를 법률상 ‘사정변경’이라고 합니다. 이 사건에서도 법원은 기존 세입자의 대항력 상실만으로는 취소 사유가 되는 사정변경을 인정하기 어렵다고 보았습니다.
보증금 일부 반환 시 취소 범위는 어떻게 정할까
보증금이 일부 반환됐다면, 반환된 금액과 아직 남아 있는 금액을 나누어 판단해야 합니다. 이미 돌려받은 보증금 부분은 임차권등기명령을 유지할 필요가 없어졌는지가 핵심입니다. 일부를 반환받았다는 이유만으로 남은 보증금 부분까지 모두 취소되는 것은 아닙니다.
이 사건에서는 기존 보증금 1억 3,000만 원 중 9,000만 원이 반환됐고, 4,000만 원이 남아 있었습니다. 법원은 보증금 반환을 사정변경으로 인정해 미반환액 4,000만 원을 초과하는 부분만 취소했습니다. 취소 범위를 정할 때 중요한 기준은 최초 보증금 액수만이 아니라 실제로 돌려받지 못한 금액입니다.
임차권등기명령 일부취소를 이끈 YK 담당 변호사의 대응
임대인의 취소신청권을 대신 행사할 자격 소명
YK 담당 변호사는 의뢰인이 임대인에게 보증금 약 1억 4,000만원을 반환받을 권리가 있고, 임대인에게는 이를 돌려줄 여력이 없다는 사정을 바탕으로 신청 자격을 소명했습니다. 의뢰인이 자신의 보증금 반환채권을 지키기 위해 임대인의 취소신청권을 대신 행사하는 구조를 주장했습니다. 이는 기존 세입자와 직접 임대차계약을 맺지 않은 의뢰인이 취소를 신청할 수 있는 근거를 밝히기 위한 것이었습니다.
보증금 일부 반환을 근거로 등기명령 일부취소 주장
YK 담당 변호사는 임차권등기명령 전부 취소를 신청하면서, 전부 취소가 받아들여지지 않을 경우에 대비해 이미 반환된 보증금 약 9,000만원에 해당하는 부분의 취소도 함께 요청했습니다. 기존 세입자의 보증금 약 1억 3,000만원 중 미반환액은 약 4,000만원이므로, 반환된 금액까지 등기명령을 유지할 필요는 없다는 점을 강조했습니다. 이는 전부 취소 여부와 별개로 보증금 반환 내역에 따라 등기명령의 유지 범위를 줄이기 위한 주장이었습니다.
민사집행 사건 결과 : 일부승소
법원은 기존 임차권등기명령 중 미반환 보증금 약 4,000만 원을 초과하는 부분을 취소했습니다.
① 기존 세입자가 당초 보증금 약 1억 3,000만 원 중 약 9,000만 원을 반환받은 점
② 이미 반환된 금액에 대해서는 임차권등기명령을 유지할 필요가 없어진 점
그 결과 의뢰인은 미반환 보증금 약 4,000만 원에 해당하는 부분은 유지하되, 이를 초과하는 범위에서 임차권등기명령 일부취소 결정을 받았습니다. 나머지 신청은 기각됐습니다. 이번 사건은 보증금 일부 반환 사실이 임차권등기명령의 취소 범위를 정하는 근거로 받아들여진 사례입니다.
보증금이 일부 반환된 뒤에도 기존 임차권등기가 그대로 남아 부담이 된다면, 반환 내역을 살펴 등기를 유지할 범위를 조정할 수 있는지 확인해 보세요.
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