의뢰인은 임대차계약 종료 후에도 보증금 약 7,000만원을 돌려받지 못했고, 새 소유자가 명의신탁과 갱신 계약서 위조를 주장하며 반환 책임을 부인하자 소송을 제기했습니다.
YK 담당 변호사는 의뢰인이 전입신고와 주택 인도로 대항력을 갖췄고 새 소유자가 임대인 지위를 승계했다는 점을 주장·입증하여, 보증금 전액과 지연손해금 지급을 명하는 전부승소 판결을 받았습니다.
| 사건 유형 | 보증금 |
|---|---|
| 쟁점 | 임대인 지위 및 보증금 반환 의무 승계, 명의신탁 무효·갱신 계약서 위조 주장의 영향, 계약 종료와 지연손해금 발생 시점 |
| 결과 | (전부)승소 |
| 대응 포인트 | 임대인 지위 승계와 계약 종료·주택 인도를 근거로 보증금 전액 및 지연손해금 청구 |
계약 종료 후 돌려받지 못한 임대차보증금
의뢰인은 임대차보증금 약 7,000만원을 지급하고 전입신고를 마친 뒤 주택에 입주했습니다.
거주 중 주택 소유자가 바뀌었고, 계약을 갱신할 때는 새 소유자를 임대인으로 기재한 계약서가 작성됐습니다.
이후 의뢰인은 계약 해지를 통지했습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차권등기를 마치고 주택도 인도했지만, 새 소유자는 반환 책임을 부인했습니다.
상대방은 실제 소유자가 따로 있고 자신은 명의만 빌려줬다고 주장했습니다.
갱신 계약서 역시 제3자가 위조한 것이라며 의뢰인과 계약한 사실이 없다고 맞섰습니다.
결국 계약이 끝나고 집을 인도한 뒤에도 보증금 약 7,000만원을 돌려받지 못한 의뢰인은 YK 담당 변호사의 조력을 받아 새 소유자를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 진행하게 됐습니다.
집주인이 바뀐 경우 임대차보증금 반환 책임
새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 기준
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택을 양수한 사람이 임대인의 지위를 이어받도록 정하고 있습니다. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 새 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는 요건을 갖췄는지가 중요한 판단 기준입니다.
이 사건에서 의뢰인은 전입신고와 주택 인도를 마친 상태였습니다. 상대방은 임대차계약이 유지되던 중 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 법원은 상대방이 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 이어받았다고 판단했습니다.
명의만 빌려줬다는 주장으로 반환을 거절할 수 있나요?
상대방은 실제 소유자가 따로 있고 자신은 명의만 빌려줬다고 주장했습니다. 그러나 부동산실명법 제4조 제3항에 따르면, 명의신탁 약정과 그에 따른 소유권 변동이 무효라는 사정을 제3자에게 내세울 수 없습니다. 이 사건에서도 상대방은 이를 이유로 의뢰인에게 보증금 반환을 거절할 수 없었습니다.
갱신 계약서가 위조됐다는 주장도 반환 책임을 벗어나는 근거가 되지 않았습니다. 새 계약서를 직접 작성했는지와 별개로, 주택임대차보호법에 따라 이미 임대인의 지위를 이어받았기 때문입니다.
계약 종료 후 보증금과 지연손해금 청구 기준
보증금 반환을 청구할 때는 계약이 종료됐는지와 주택을 언제 인도했는지를 함께 살펴야 합니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 원칙적으로 서로 맞물려 있기 때문입니다. 지연손해금은 반환이 늦어진 기간에 붙는 돈입니다.
이 사건에서는 계약 종료 후 의뢰인이 주택을 인도한 다음 날부터 지연손해금이 인정됐습니다. 법원은 보증금 7,000만 원과 지연손해금 지급 의무를 인정했습니다. 지연손해금은 주택 인도 다음 날부터 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 상대방에게 송달된 날까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 정했습니다.
임대차보증금 전액 반환 판결을 이끈 YK 담당 변호사의 조력
임대인 지위 승계를 근거로 보증금 반환 책임 주장
YK 담당 변호사는 의뢰인의 전입신고와 주택 인도, 상대방의 소유권 취득 순서를 근거로 상대방이 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 이어받았음을 주장했습니다. 명의신탁약정, 즉 다른 사람의 명의로 소유권을 등기하기로 한 약정이 무효라도 이를 의뢰인에게 내세워 책임을 피할 수 없다고 반박했습니다. 또한 갱신 계약서의 위조 여부와 관계없이 법률에 따라 임대인 지위가 승계된다는 점을 강조해, 직접 계약하지 않았다는 이유로 반환 책임을 부인하는 주장을 반박했습니다.
계약 종료와 주택 인도 시점을 근거로 지연손해금 주장
YK 담당 변호사는 해지 통지를 받은 때부터 약 3개월이 지나 계약이 종료됐고, 의뢰인이 임차권등기를 마친 뒤 주택을 인도했다는 사실을 청구 근거로 제시했습니다. 이를 바탕으로 보증금 약 7,000만 원 전액과 주택 인도 다음 날부터의 지연손해금을 청구했습니다. 지연손해금은 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 상대방에게 전달된 날까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 구분해, 반환 지체에 따른 금전적 부담도 청구에 반영했습니다.
보증금 사건 결과 : (전부)승소
법원은 의뢰인의 임대차보증금 반환 청구를 전부 받아들였습니다.
① 의뢰인이 전입신고와 주택 인도를 마쳐 새 소유자에게 임차권을 주장할 요건을 갖춘 점
② 상대방이 임대차계약 유지 중 주택을 양수해 임대인의 지위를 이어받은 점
③ 명의신탁약정의 무효나 갱신 계약서 위조 주장으로 상대방이 의뢰인에 대한 보증금 반환 책임을 피할 수 없는 점
그 결과 의뢰인은 보증금 약 7,000만 원 전액과 지연손해금 지급 및 상대방의 소송비용 부담 판결을 받았으며, 이는 실제 보증금 회수와는 구분됩니다. 이번 사건은 YK 담당 변호사가 강조한 임대인 지위 승계와 계약 종료·주택 인도 사실을 토대로 상대방의 반환 책임이 인정된 사례입니다.
계약서의 진정성이나 소유권 이전을 둘러싼 다툼이 있어도, 임대차 경위와 대항력 요건을 살펴 반환 책임을 따져볼 수 있으니 보증금을 받지 못해 막막하다면 상황을 상담해보세요.
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