의뢰인은 임대차계약 과정에서 선순위 보증금 현황을 허위로 알려 임차인으로부터 보증금 약 1억원을 편취했다는 혐의로 수사를 받았습니다. YK 담당 변호사는 선순위 근저당권이 사실대로 고지되었고, 임차인의 계약 순서와 확정일자 순위상 건물 가치로 보증금을 담보할 수 있었다는 점을 중심으로 대응했습니다. 검찰은 허위 고지나 보증금 편취 혐의를 인정할 증거가 부족하다고 판단해 혐의없음으로 불기소 처분했습니다.
| 사건 유형 | 일반사기 |
|---|---|
| 쟁점 | 선순위 근저당권 고지 여부, 임차 순위에 따른 보증금 보전 가능성, 선순위 임차인·보증금 관련 허위 고지 여부 |
| 결과 | 불기소 |
| 대응 포인트 | 중개대상물 확인설명서와 임차 순위를 근거로 고지 사실 및 보증금 보전 가능성 소명 |
전세보증금 편취 혐의로 수사받은 경위
의뢰인은 임차인에게 부동산을 임대하고 보증금 약 1억 원을 받은 뒤, 선순위 보증금 현황을 허위로 알렸다는 사기 혐의로 수사받게 되었습니다.
고소인은 계약 당시 안내받은 내용과 실제 전세계약 현황이 달랐다고 주장했습니다.
의뢰인이 다른 관련자와 공모해 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약을 체결했다는 것이 고소 내용이었습니다.
다만 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 사실과, 상대방을 속여 돈을 받았다는 혐의는 구분할 필요가 있었습니다. 계약 당시의 설명 내용과 임차 순위, 보증금 회수 가능성이 쟁점이었습니다.
의뢰인은 이러한 계약 경위를 수사기관에 설명하고 사기 혐의에 대응하기 위해 YK 담당 변호사를 찾았습니다.
일반사기 처벌 수위와 양형요소
처벌 수위와 적용 법령
사기죄는 형법 제347조가 적용됩니다. 이 사건 행위 당시의 법률에 따르면, 사람을 속여 재물을 받거나 재산상 이익을 얻은 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 같은 방법으로 제3자가 재물이나 재산상 이익을 얻게 한 경우에도 동일하게 처벌합니다.
법령 안내 기준: 2026년 10월 24일. 아래 사건의 범행 시점과 적용 법률은 별도로 확인해야 합니다. 사기죄의 법정형은 2025년 12월 23일 개정되었으며, 개정 전 행위에는 행위 당시 법률의 적용 여부를 확인해야 합니다. 근거: 형법 제347조, 법무부 개정·시행 안내.
형법 제352조에 따라 사기죄는 미수도 처벌합니다. 상대방을 속여 돈을 받으려는 실행에 나섰으나 목적을 이루지 못한 경우에도 처벌 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.
다만 보증금을 받았다는 사실만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 계약 당시 상대방을 속인 행위가 있었는지, 그로 인해 보증금을 지급했는지, 보증금을 가로챌 의도가 있었는지를 살펴야 합니다. 이 사건에서도 계약 당시 선순위 권리와 보증금 현황을 어떻게 설명했는지가 중요한 판단 지점이었습니다.
양형기준과 감경·가중요소
| 구분 | 감경요소 | 가중요소 |
|---|---|---|
| 행위 | 참작할 만한 범행 경위, 피해나 위험이 낮은 사정 | 위험성이나 피해가 큰 사정 |
| 행위자·기타 | 반성, 피해 회복, 재범 방지 노력 | 재범, 증거은폐, 범행 후 정황이 불리한 사정 |
양형기준은 범죄가 인정될 때 법원이 형량을 정하는 데 참고하는 기준입니다. 일반사기는 범행으로 얻은 이익의 규모를 기준으로 구분하고, 범행 방식과 가담 정도, 피해 회복 여부 등을 함께 고려합니다. 고소인이 주장한 금액이 곧바로 유죄로 인정되는 금액이 되는 것은 아닙니다.
감경요소로는 피해의 상당 부분 또는 대부분을 회복한 사정, 피해자가 처벌을 원하지 않는 사정, 소극적인 가담, 진지한 반성, 형사처벌 이력이 없는 점 등이 있습니다. 각 요소가 실제로 인정되는지에 따라 판단은 달라집니다.
반대로 계획적·조직적 범행, 장기간 반복한 범행, 다수 피해자를 상대로 한 범행은 가중요소가 될 수 있습니다. 증거를 숨기거나 범죄수익을 은닉한 사정, 일반사기 전력도 불리하게 고려될 수 있습니다.
다만 이러한 양형요소와 혐의 성립 여부는 구분해야 합니다. 이 사건에서는 형량을 논하기에 앞서, 계약 당시 허위 설명이 있었는지와 고소인의 임차 순위에 비추어 보증금 보전이 가능했는지를 판단하는 것이 핵심이었습니다.
전세사기 불기소를 위한 YK 담당 변호사의 소명
중개대상물 확인설명서로 근저당권 고지 사실 소명
YK 담당 변호사는 계약 당시 고소인에게 교부된 중개대상물 확인설명서에 선순위 근저당권 설정 내역이 사실대로 기재된 점을 근거로 고지 사실을 소명했습니다. 보증금 회수에 영향을 주는 권리관계를 숨긴 채 계약했다는 해석을 반박하기 위한 것이었습니다.
임차 순위를 근거로 보증금 보전 가능성 소명
YK 담당 변호사는 고소인의 계약 순서와 확정일자를 받은 순위가 모두 전체 두 번째였다는 점을 짚었습니다. 이를 바탕으로 당시 건물의 교환가치로 고소인의 보증금을 담보하고 보전할 수 있었다고 주장했습니다. 후순위 임차인들의 보증금 회수 위험을 고소인에게 그대로 적용해 반환 능력이 없었다고 판단해서는 안 된다는 취지였습니다.
계약 당시 설명 내용을 검토해 허위 고지 부재 주장
YK 담당 변호사는 계약 당시 선순위 임차인이나 보증금에 관해 허위 내용을 알린 정황이 확인되지 않는다는 점을 강조했습니다. 근저당권 고지 내용과 임차 순위를 연결해, 계약 체결과 보증금 수령 사실만으로 보증금을 속여 받았다고 볼 수 없다는 점을 소명했습니다.
일반사기 사건 결과 : 불기소
검찰은 의뢰인의 사기 혐의에 대해 혐의없음(증거불충분)으로 불기소 처분을 내렸습니다.
① 계약 당시 교부된 중개대상물 확인설명서에 선순위 근저당권 설정 내역이 사실대로 기재되어 있었던 점
② 고소인은 전체 두 번째로 계약하고 두 번째 순위로 확정일자를 받아, 당시 건물의 교환가치로 보증금 보전이 가능했던 점
③ 계약 과정에서 선순위 임차인이나 보증금에 관해 허위 내용을 알린 정황이 확인되지 않은 점
그 결과 의뢰인이 관련자와 공모해 보증금을 편취했다는 일반사기 혐의는 증거가 부족해 재판에 넘겨지지 않았습니다. 이번 사건에서는 계약 당시 고지 내용과 임차 순위가 검찰의 불기소 처분 근거가 되었습니다.
보증금 반환 문제로 사기 혐의까지 받게 되었다면, 계약서와 당시 고지 내용, 임차 순위를 살펴 억울한 의심에 대응할 근거가 있는지 확인해 보세요.
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