공사대금 못 받았을 때 해결 방법 총정리 (절차·비용·기간)

‘공사는 끝났는데 대금이 들어오지 않습니다. 처음엔 며칠이면 될 줄 알았지만, 계속 못 받고 있습니다’

공사대금 미지급은 단순히 돈이 늦게 들어오는 문제가 아닙니다. 자재비·인건비·운영자금이 한꺼번에 묶이는 상황으로 이어지고, 시간이 지날수록 채무자의 재산이 사라져 회수 자체가 어려워질 수 있기 때문입니다.

특히 공사대금 채권 소멸시효는 일반 채권보다 짧아, 빠르게 대응하지 않으면 법적 청구 자체가 불가능해질 수 있습니다.

이 글에서는 공사대금미지급의 개념부터 신고 방법, 회수 절차, 소송 비용과 기간까지 단계별로 안내드리겠습니다.

1. 공사대금미지급이란

공사대금이란

공사대금은 도급계약에 따라 건설·시공 업무를 완료한 수급인(시공자)이 도급인(건축주·발주자)으로부터 지급받는 대가를 말합니다.

민법은 공사대금의 지급시기에 대해 민법 제665조에 따라 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급해야 한다고 규정하고 있습니다.

즉, 약정한 지급기일이 있으면 그에 따르고, 별도 약정이 없으면 공사를 완성한 직후 지체 없이 지급해야 하는 것이 원칙입니다.

미지급의 법적 의미

공사대금미지급이란 수급인(시공자·하청업체)이 계약에 따라 공사를 완료했음에도 도급인(건축주·원도급자)이 약정한 공사대금을 지급하지 않는 것을 말합니다.

단순히 늦게 주는 ‘지연 지급’도 법적으로는 미지급에 해당하며, 이 경우 지연이자(지연손해금)를 추가로 청구할 수 있습니다.

2. 공사대금 못 받는 대표적인 상황

공사 현장에서 공사대금 미지급이 발생하는 유형은 크게 4가지입니다.

① 원청(원도급자)의 지급 지연·거부

‘발주처에서 돈이 아직 안 들어왔다’는 이유로 대금 지급을 무기한 미루는 경우입니다. 하도급법 제13조 3항에 따르면, 원사업자가 발주자로부터 준공금·기성금을 지급받은 날로부터 15일 이내에 수급사업자에게 지급해야 합니다. 이를 위반하면 하도급법 위반에 해당합니다.

② 하자를 이유로 한 지급 거부

‘완공 상태에 하자가 있다’며 공사대금 전액 지급을 거부하는 경우입니다. 하자보수의 의무와 공사대금 지급 의무는 별개입니다. 하자가 존재하더라도 건축주는 하자보수를 요청하거나 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 공사대금 지급 자체를 거절할 수 없는 것이 원칙입니다.

③ 계약 중도 해지 후 기성 대금 미지급

계약이 일방적으로 해지되며 이미 시공한 부분에 대한 기성 대금을 지급하지 않는 경우입니다. 계약이 해지되더라도 이미 완성한 공사 부분에 대한 대금은 청구할 수 있습니다.

④ 발주자·원청의 부도 또는 자금난

발주처 또는 원청이 부도·도산절차에 들어가면서 대금이 묶이는 경우로, 하청업체 피해가 특히 큽니다. 이 경우 하도급법 제14조에 따른 발주처 직접지급 청구를 검토해야 합니다.

3. 공사대금 미지급 신고 방법

하도급 계약 관계에서 원청이 하도급대금을 지급하지 않을 경우 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다.

신고 가능한 위반 유형 (하도급법 기준)

신고 방법

신고는 아래 세 가지 방법으로 할 수 있습니다.

• 공정거래 위원회 홈페이지 (ftc.go.kr) : 신고 센터 접수

• 중소벤처기업부 하도급 119 상담 : 1357

• 하도급분쟁조정협의회에 조정 신청

다만, 공정위 신고는 시정명령·과징금 등 행정제재를 이끌어내는 수단입니다. 실제 공사대금을 직접 돌려받으려면 아래의 민사 절차를 병행해야 합니다.

4. 공사대금 회수 방법

① 내용증명 발송

공사대금 미지급이 확인되면 가장 먼저 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 ‘언제, 얼마의 대금을, 언제까지 지급하라’는 내용을 우체국을 통해 공식 발송하는 서면으로, 그 자체로 법적 효력을 갖지는 않지만 다음과 같은 효과가 있습니다.

• 공사대금 청구 사실을 공식 기록으로 남김

• 상대방에게 소송·가압류 등 법적 조치 예고 → 심리적 압박

• 향후 소송 시 중요한 증거자료로 활용

내용증명에는 계약체결일, 공사 범위, 미지급 금액, 지급 기한, 미이행 시 법적 조치 예고 내용을 명확히 기재해야 합니다.

② 가압류 신청

내용증명에도 반응이 없거나 상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 즉시 가압류를 신청해야 합니다. 가압류는 본안 소송 전이라도 채무자의 재산(부동산, 예금계좌, 매출채권 등)을 법원 결정으로 동결하는 보전처분입니다. 소송에서 이기더라도 채무자에게 재산이 없으면 돈을 받을 수 없기 때문에, 가압류는 소송과 반드시 병행해야 합니다. 가압류 신청 시 필요한 주요 서류는 다음과 같습니다.

• 공사계약서(도급계약서)

• 세금계산서 또는 거래명세서

• 공사 완료 확인서 또는 준공 사진

• 미수금 내역서

• 내용증명 발송 이력

⚠️ 가압류 결정 후 30일 이내에 본안 소송을 제기해야 합니다. 기한을 넘기면 채무자가 가압류 취소 신청을 할 수 있습니다.

③ 공사대금 소송 (지급명령·소액심판·일반소송)

공사대금 청구 소송은 미지급 금액에 따라 절차가 달라집니다. 3,000만 원 이하라면 지급명령 또는 소액사건심판, 3,000만 원을 초과한다면 일반 공사대금청구소송으로 진행합니다.

④ 유치권 행사

공사 대상 부동산을 아직 점유하고 있는 경우, 대금을 받을 때까지 부동산을 유치(점유)할 수 있는 권리인 유치권을 행사할 수 있습니다.

단, 2020년 8월 5일 이후 건설된 부동산의 경우 유치권은 단순 점유만으로는 인정되지 않으며, 법원에 유치권 등기를 해야 효력이 발생합니다. 유치권 행사 전 반드시 전문가의 검토가 필요합니다.

5. 공사대금소송 절차·비용·기간

금액별 청구 방법

공사대금 미지급 금액에 따라 절차가 달라집니다.

• 3,000만 원 이하 : 지급명령 또는 소액 사건 심판

  지급명령은 법원에 출석하지 않고도 집행권원(강제집행이 가능한 권리)을 받을 수 있는 가장 빠른 방법입니다.

  채권자가 신청서를 제출하면, 법원은 채무자를 심문하지 않고 지급명령을 발령합니다.

  채무자가 송달일로부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 발생합니다.

  채무자가 이의신청을 하면 소송으로 전환됩니다.

  💡 소액사건 심판 절차

  내용증명 발송 + 가압류 신청 → 소장 접수 → 이행권고결정 (법원이 피고에게 이행 권고) → 피고 이의 시 변론 기일 → 판결

  ✅ 소액사건심판은 원칙적으로 1회 변론기일로 심리를 마치고 즉시 선고할 수 있습니다.

   

• 3,000만 원 초과 : 공사대금청구소송

  💡 일반 소송 절차

  내용증명 발송 + 가압류 신청 → 소장 작성 및 법원 제출 → 피고 답변서 제출 → 변론 기일(수회 진행) → 판결 선고 → 강제 집행 (부동산 경매, 예금 추심 등)

소송 비용

승소 시 소송비용(인지액 등)은 민사소송법 제98조에 따라 상대방에게 청구할 수 있습니다.

소요기간

지연이자

공사대금을 받지 못한 기간만큼 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

대법원은 건축공사 도급계약을 상법상 상행위로 보아, 지연손해금에 상사법정이율 연 6%를 적용해야 한다고 판시했습니다 (대법원 2020. 12. 24. 선고 2020다259940 판결). 판결 선고 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%로 높아집니다.

소멸시효

민법 제163조에 따라 공사대금 채권은 공사완료일로부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성될 수 있습니다. 일반 채권의 소멸시효(10년)보다 훨씬 짧습니다.

따라서 기한을 도과하지 않도록 주의해야 하며, 소멸시효를 중단하려면 아래 방법 중 하나를 선택해야 합니다.

⚠️ 주의: 내용증명 발송은 '최고(催告)'에 해당하여 발송만으로 완전한 시효 중단이 되지 않습니다. 내용증명 발송 후 6개월 이내에 소송·지급명령·가압류 등 법적 조치를 취해야 시효 중단의 효력이 완성됩니다 (민법 제174조).

6. 공사대금미지급 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약서 없이 공사했는데 대금을 받을 수 있나요?

가능합니다. 구두 계약도 법적으로 유효하기 때문에, 계약서가 없더라도 공사 사실과 대금 약정을 입증할 수 있다면 청구할 수 있습니다. 카카오톡·문자 대화, 견적서, 세금계산서, 공사 현장 사진(촬영 날짜 포함), 통장 입출금 내역 등을 증거로 활용할 수 있습니다.

Q. 공사대금 소멸시효가 지났다면 정말로 회수할 수 없나요?

소멸시효가 완성되면 채무자가 소멸시효 완성을 주장할 경우 법원에서 청구가 기각될 수 있습니다. 단, 채무자가 이를 모르거나 주장하지 않으면 청구가 인용될 수도 있습니다. 3년이 지났더라도 포기하지 말고 먼저 변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.

Q. 지급명령과 소송 중 어떤 게 더 빠른가요?

지급명령이 훨씬 빠릅니다. 채무자가 이의신청을 하지 않으면 2주~1개월 내에 확정됩니다. 반면 일반소송은 1심 기준 6개월~1년 이상 소요됩니다. 단, 채무자가 이의신청을 하면 자동으로 소송으로 전환됩니다.

Q. 공사대금 미지급으로 형사 고소 할 수 있나요?

단순 공사대금 미지급은 민사 문제로 형사처벌 대상이 아닙니다. 다만 처음부터 공사대금을 지급할 의사나 능력이 없으면서도 계약을 체결한 경우에는 사기죄가 성립할 수 있습니다. 계약 당시의 자금 사정, 경위 등 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라집니다.

공사대금미지급, 지금 바로 움직여야 합니다

공사대금 채권은 소멸시효가 3년으로, 권리를 행사하지 않은 채 시간이 흐르면 법적으로 청구 자체가 막힐 수 있습니다. 또한 소송에서 이기더라도 그 사이 채무자가 재산을 처분하거나 은닉하면 실제로 돈을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

공사대금 소송은 계약서 유무, 미지급 금액, 상대방의 재산 상태, 하도급 여부 등에 따라 내용증명·가압류·지급명령·소송 중 어떤 수단을 어떤 순서로 써야 하는지 달라질 수 있습니다.

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