정산금 전부승소 | 조합의 약정 무효 쟁점에도 상가 면적 부족분 지급 의무 입증

약정 면적과 실제 공급 면적에 따른 정산금 계산

면적 부족분을 정산하기로 했다면, 약정한 면적과 실제 공급 면적의 차이에 계약에서 정한 단가를 적용합니다. 이때 전용면적인지 공급면적인지 등 비교 기준이 같아야 합니다.

이 사건의 상업시설 호수 지정서는 전용 16평 미만으로 공급할 경우, 부족한 면적을 전용면적 기준 평당 7,400만 원으로 정산하도록 정했습니다. 실제 공급된 전용면적은 약 13.1785평이므로 부족분은 2.8215평입니다.

법원은 부족 면적 2.8215평에 약정 단가 7,400만 원을 곱한 2억 879만 1,000원을 정산금으로 인정했습니다.

조합 규약에 따른 총회 결의 필요 여부

조합이 총회 결의 없이 계약을 체결했다는 이유로 무효를 주장한다면, 계약의 성격과 조합 규약을 함께 살펴야 합니다. 조합 재산을 처분하는 행위인지, 규약에서 별도의 의사결정 방식을 정했는지가 판단의 핵심입니다.

상대방 조합은 이 약정이 조합원들이 공동으로 소유하는 재산인 ‘총유물’을 관리·처분하는 행위이므로 총회 결의가 필요하다고 주장했습니다.

그러나 조합 규약에는 상가 등 복리시설을 이사회 의결에 따라 임의분양할 수 있다는 조항이 있었습니다. 법원은 이 사건 약정과 정산조항이 실질적으로 상가 처분에 해당한다고 보아, 별도의 총회 결의가 필요하다는 주장을 받아들이지 않았습니다.

계약 이행 후 무효 주장이 신의칙에 반하는지

신의칙은 상대방의 정당한 신뢰를 저버리지 않도록 성실하게 행동해야 한다는 원칙입니다. 계약의 무효를 주장할 때에도 그동안 계약을 어떻게 이행했고, 상대방의 신뢰가 어떻게 형성됐는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

조합은 약정이 유효하다는 전제에서 의뢰인들의 토지 소유권을 이전받고 건물까지 신축했습니다. 그 뒤 약 6년이 지난 시점에 약정의 무효를 주장했습니다.

법원은 총회 결의가 필요한데도 이를 거치지 않은 문제가 있다고 가정하더라도, 이러한 이행 경과를 고려하면 조합이 뒤늦게 약정의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 판단했습니다.

약정 면적과 실제 공급 면적 비교로 정산금 입증

YK 담당 변호사는 상업시설 호수 지정서의 정산조항과 상가공급계약서의 전용면적을 비교했습니다. 약정한 16평과 실제 공급된 약 13.1785평의 차이인 2.8215평에 평당 약 7,000만원을 적용해 정산금 약 2억원의 지급 근거를 제시했습니다.

조합 규약을 근거로 정산 약정의 유효성 주장

조합은 총회 결의가 없으므로 약정이 무효라고 주장했지만, YK 담당 변호사는 조합 규약의 상가 처분 조항을 근거로 반박했습니다. 규약은 상가 등 복리시설을 이사회 의결에 따라 임의분양할 수 있도록 정하고 있었습니다. 약정과 정산조항도 실질적으로 상가 처분에 해당하므로, 총회 결의가 없다는 이유만으로 무효가 되지는 않는다는 점을 강조했습니다.

토지 이전 후 사업 진행 경위로 약정 이행 필요성 소명

YK 담당 변호사는 조합이 약정에 따라 의뢰인들의 토지 소유권을 이전받고, 그 위에 건물까지 신축한 경위를 짚었습니다. 이후 약정의 무효를 주장하는 것은 서로의 신뢰를 저버리지 않아야 한다는 신의성실 원칙에 어긋난다고 반박했습니다. 총회 결의가 필요하다고 보더라도, 조합이 이미 약정의 이익을 얻은 뒤 정산 의무만 부정해서는 안 된다는 점을 강조한 대응이었습니다.