부동산내용증명 작성법: 보증금·갱신거절·매매 해제별 정리

부동산내용증명은 임대차나 매매 계약에서 상대방에게 한 요구나 통지를 날짜와 함께 남기는 내용증명입니다. 무엇을 언제까지 보내야 하는지는 상황마다 다릅니다.

주택 갱신 거절은 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 통지해야 합니다. 보증금 반환은 계약이 끝난 뒤에 요구하고, 매매계약 해제는 먼저 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 통지합니다.

해지나 해제는 상대방에게 도착해야 효력이 생기므로(민법 제111조 제1항, 제543조 제1항), 보낸 날이 아니라 도착한 날을 기준으로 기한을 계산합니다.

이 글은 상황별로 나눠 정리했습니다. 각 절 제목에 누구를 위한 내용인지 표시했으니, 내 상황에 맞는 절부터 읽으세요.

부동산내용증명이 필요한 상황 한눈에 보기

[임차인] 보증금 반환을 요구할 때

계약이 끝났는지부터 확인하세요

보증금은 임대차가 끝나야 돌려받을 수 있습니다. 주택 임차인이 계약 기간을 끝으로 나가려면 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

이 통지를 하지 않아 계약이 같은 조건으로 다시 이어졌더라도 방법은 있습니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2).

그래서 보증금 반환 내용증명에는 계약이 끝난 날과 그 근거가 된 통지의 날짜를 함께 적습니다.

보증금을 받을 때까지 지켜야 할 것

임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

대법원은 임대차 기간이 만료된 경우 임차인의 집 비우기와 임대인의 보증금 반환을 동시에 이행해야 한다고 봅니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결).

보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면 순서에 주의해야 합니다. 주택 임차인의 대항력, 즉 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘은 집을 넘겨받아 살고 있고 주민등록을 마쳐 둔 상태를 전제로 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 집을 비우고 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다.

이럴 때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 등기를 마친 뒤에는 이사를 가도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권(경매 등에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리)이 유지됩니다(같은 조 제5항). 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사하세요.

[임대인·임차인] 갱신거절·계약 종료를 통지할 때

갱신 거절은 기간을 놓치면 되돌리기 어렵습니다. 통지가 도착하는 날을 기준으로 역산해 여유 있게 보내세요.

주택

• 임대인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년이 됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항).

• 임차인이 같은 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정해진 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신요구는 한 번 할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제2항).

• 임대인이 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주를 이유로 거절했는데, 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 실거주를 사유로 적을 때는 실제 계획을 확인하고 쓰세요.

상가

• 임차인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정해진 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 인정됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제2항).

• 임대인이 같은 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 보증금이 법에서 정한 기준을 넘는 상가에는 이 조항이 적용되지 않으므로 계약 규모를 먼저 확인하세요.

[임차인·임대인] 수리나 계약 위반 시정을 요구할 때

임대인은 계약이 이어지는 동안 임차인이 집이나 건물을 쓰는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다(민법 제623조).

누수나 보일러 고장처럼 사용에 지장이 있는 하자를 임대인이 고쳐 주지 않는다면, 하자의 내용과 발견한 날, 그동안 요청한 경과를 적고 언제까지 수리해 달라고 요구합니다. 사진과 수리 견적을 함께 보관해 두세요.

임대인 쪽에서는 임차인이 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려주거나, 계약과 다른 용도로 쓰는 경우 시정을 요구합니다.

무단 양도·전대는 그 자체로 해지 사유가 되므로(민법 제629조), 시정 요구에 그칠지 해지할지를 먼저 정하고 문장을 고릅니다.

[임대인] 월세 연체로 계약을 끝낼 때

주택은 밀린 월세가 2기의 차임액에, 상가는 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 해지 의사가 도착해야 계약이 끝나므로, 월별 연체 내역과 해지 의사, 건물 인도 기한을 함께 적어 보냅니다.

해지 요건 계산, 예시 문안, 임차인이 나가지 않을 때의 명도소송과 점유이전금지가처분은 따로 정리했습니다.

[내부 링크 후보: 명도소송내용증명 — 해지 사유별 요건과 소송 전 준비]

[매도인·매수인] 매매계약을 해제할 때

상대방이 잔금이나 이전등기 의무를 지키지 않을 때

상대방이 계약을 이행하지 않아도 바로 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면 이 요구 없이 해제할 수 있습니다(민법 제544조).

그래서 매매계약 해제 내용증명은 보통 두 단계로 보냅니다.

첫 번째는 무엇을 언제까지 하라는 이행 요구이고, 두 번째는 기한이 지난 뒤의 해제 통지입니다. 이행 요구를 할 때는 내 의무(등기서류 준비 등)를 이행할 준비가 되어 있다는 점도 함께 적습니다.

계약이 해제되면 서로 받은 것을 돌려줘야 하고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터의 이자를 붙입니다(민법 제548조). 손해배상을 함께 청구할 생각이라면 그 뜻도 적어 둡니다.

계약금만 주고받은 단계라면

계약금을 주고받았다면, 상대방의 잘못이 없어도 계약금을 준 사람은 그 계약금을 포기하고, 받은 사람은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다(민법 제565조 제1항).

중도금 날짜가 오기 전이라도 이행에 착수했다고 볼 수 있다는 점에 주의하세요. 대법원은 이행기를 정했더라도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 봅니다.

매수인이 중도금을 기한 전에 보낸 뒤 매도인이 계약금 배액을 공탁하고 해제하려 한 사안에서, 해제를 인정하지 않았습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결). 해제를 생각하고 있다면 시기부터 확인하세요.

부동산내용증명 공통 기재 항목

어떤 상황이든 아래 항목은 빠지지 않아야 합니다.

• 부동산의 표시: 등기사항증명서에 적힌 대로 주소, 동·호수를 씁니다. 건물 일부만 빌렸다면 그 부분을 특정합니다.

• 계약의 특정: 계약일, 계약 기간, 보증금·월세 또는 매매대금, 계약금·중도금·잔금 지급일.

• 사유: 무엇 때문에 이 통지를 보내는지 날짜와 사실로 적습니다.

• 의사표시: "갱신하지 않겠습니다", "계약을 해제합니다"처럼 무엇을 하겠다는 것인지 분명한 문장.

• 요구와 기한: 상대방이 할 일과 날짜.

갱신 거절처럼 기간이 정해진 통지는 배달증명을 함께 신청해 상대방이 언제 받았는지를 기록으로 남깁니다. 우체국에서 보내는 절차는 아래 글에서 확인할 수 있습니다.

[내부 링크: 내용증명작성법부터 우체국 발송 방법까지 — https://www.yklawfirm.co.kr/blog/civil/16065]

부동산내용증명 예시 문안

[ ] 안을 실제 내용으로 바꿔 쓰세요.

예시 1. 임차인의 보증금 반환 요청

임대차보증금 반환 요청

보내는 사람(임차인): [이름] / 주소: [현재 거주지] 받는 사람(임대인): [이름] / 주소: [주소]

1. 본인과 귀하는 [20○○. ○. ○.] [부동산 주소, 동·호수]에 관하여 보증금 [금액]원, 기간 [20○○. ○. ○.]부터 [20○○. ○. ○.]까지로 임대차계약을 맺었습니다.

2. 본인은 [20○○. ○. ○.] 귀하에게 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸고, 위 임대차계약은 [20○○. ○. ○.] 기간 만료로 끝났습니다.

3. 본인은 [20○○. ○. ○.] 위 주택을 비우고 귀하에게 인도할 예정이니, 같은 날 보증금 [금액]원을 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다.

   • 입금 계좌: [은행] [계좌번호] (예금주 [이름])

4. 위 날짜까지 반환하지 않으시면 임차권등기명령 신청과 보증금 반환 소송 등 법적 절차를 진행하겠습니다.

[20○○. ○. ○.] 보내는 사람 [이름] (서명 또는 날인)

• 묵시적 갱신 후 해지하는 경우: 2항을 "위 계약은 [20○○. ○. ○.] 같은 조건으로 갱신되었고, 본인은 [20○○. ○. ○.] 귀하에게 해지를 통지하였으므로 통지를 받으신 날부터 3개월이 지난 [20○○. ○. ○.] 계약이 끝났습니다"로 바꿉니다.

예시 2. 매매 잔금 이행 요구와 해제 통지

① 이행 요구(먼저 보내는 문서)

매매잔금 지급 요청

1. 본인(매도인)과 귀하(매수인)는 [20○○. ○. ○.] [부동산 주소]에 관하여 매매대금 [금액]원, 잔금 [금액]원을 [20○○. ○. ○.]에 지급하기로 하는 매매계약을 맺었습니다.

2. 본인은 잔금 지급일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 준비하였으나, 귀하는 지금까지 잔금을 지급하지 않았습니다.

3. 귀하는 [20○○. ○. ○.]까지 잔금 [금액]원을 지급해 주시기 바랍니다. 본인은 같은 날 등기 서류를 교부할 준비가 되어 있습니다.

4. 위 기간 안에 지급하지 않으시면 위 매매계약을 해제하겠습니다.

② 해제 통지(기한이 지난 뒤 보내는 문서)

매매계약 해제 통지

1. 본인은 [20○○. ○. ○.] 내용증명으로 귀하에게 [20○○. ○. ○.]까지 잔금 지급을 요청하였으나, 귀하는 그 기간 안에 지급하지 않았습니다.

2. 이에 본인은 귀하의 잔금 미지급을 이유로 이 통지가 도착하는 날 위 매매계약을 해제합니다.

3. 계약 해제에 따른 원상회복과 손해배상에 관해서는 별도로 연락드리겠으며, 그 밖의 권리는 그대로 유보합니다.

매수인이 매도인의 등기 의무 불이행을 이유로 보낼 때는 1·2항의 당사자와 의무를 바꿔 씁니다. 계약서에 위약금이나 계약금 몰취 조항이 있다면 그 조항도 함께 적습니다.

상대방이 응하지 않거나 받지 않을 때

받지 않거나 반송된 경우

상대방이 정당한 이유 없이 내용증명 수령을 거부해도, 내용을 알 수 있는 상태에 놓였다면 그때 효력이 생길 수 있습니다.

대법원은 매매계약을 이행하지 않으면 해제하겠다는 내용증명을 매수인이 수취 거절한 사안에서, 매도인의 해제를 인정했습니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결). 반송되지 않은 내용증명은 그 무렵 도착한 것으로 봅니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다38322 판결).

주소지에 없어 반송됐다면 실제 주소를 확인해 다시 보냅니다. 끝내 주소를 알 수 없다면 소송을 제기한 뒤 법원이 공시송달로 송달할 수 있습니다(민사소송법 제194조 제1항).

상황별 다음 절차

부동산내용증명을 받았다면

받은 쪽이라면 먼저 통지의 종류를 보세요. 갱신 거절이나 해지·해제 통지는 답하지 않아도 도착한 때 효력이 생길 수 있습니다. 사유와 날짜가 맞는지 확인하고, 다툴 부분이 있다면 답변서로 남겨 두는 것이 좋습니다.

[내부 링크 후보: 내용증명답변 — 답변 여부 판단과 답변서 구성]

부동산내용증명 자주 묻는 질문

Q. 갱신 거절을 문자나 카카오톡으로 알려도 되나요?

법은 갱신거절 통지의 방식을 정하지 않았습니다. 다만 통지가 기간 안에 도착했는지가 다툼의 핵심이 되므로, 나중에 날짜를 증명할 수 있도록 내용증명과 배달증명으로 보내는 편이 안전합니다. 문자로 보냈다면 상대방이 읽은 기록과 답장을 보관하세요.

Q. 집주인이 바뀌었다면 누구에게 보내나요?

임대 중인 주택을 산 새 소유자는 임대인의 지위를 이어받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 등기사항증명서로 현재 소유자를 확인한 뒤 새 소유자에게 보냅니다.

Q. 상대방이 내용증명을 언제 받았는지 어떻게 알 수 있나요?

내용증명을 보낼 때 배달증명을 함께 신청하면 배달된 날짜와 받은 사람을 우체국이 확인해 알려 줍니다. 갱신 거절처럼 기간이 중요한 통지라면 함께 신청하세요.

정리: 부동산내용증명 보내기 전 정리할 자료

내 상황이 위 표의 어디에 해당하는지 정했다면, 통지 기한을 역산하고 아래 자료를 준비합니다.

• 계약서와 특약, 갱신 이력

• 등기사항증명서(부동산 표시와 현재 소유자 확인)

• 보증금·월세·매매대금의 입금 내역

• 계약 만료일과 거기서 역산한 통지 기한

• 상대방과 주고받은 연락, 이전에 보낸 통지와 받은 날짜

• 해제를 검토 중이라면 계약금·중도금 지급 여부와 날짜

• 수리 요구라면 하자 사진과 요청 경과

부동산 내용증명은 임대차인지 매매인지에 따라 통지할 내용과 시점이 달라지고, 통지가 늦거나 빠진 항목이 있으면 권리를 행사할 때 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서와 특약, 상대방과 주고받은 연락을 정리해 법무법인 YK에 상담을 요청하시면, 변호사가 계약 당사자의 입장에서 무엇을 언제 통지할지 함께 검토해 드립니다.

[문의]

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