부동산·건설 / 보증금
이전 운영자에게서 카페 시설을 인수해 영업하다가 계약을 마치기로 했습니다. 임대인은 카운터와 환기 시설을 모두 철거한 뒤 보증금을 정산하겠다고 합니다. 직접 설치한 시설은 거의 없는데, 그 비용도 부담해야 할까요?
설치한 사람이 누구인지도 중요하지만 그것만으로 결론이 나지는 않습니다. 임대차계약과 영업 인수 약정, 처음 들어왔을 때의 상태를 함께 봐야 합니다. 원상회복 범위와 실제 공제할 수 있는 비용을 나누어 확인하면 쟁점이 선명해집니다.
임차목적물을 바꾸어 사용했다면 반환할 때 원상회복 의무가 문제됩니다. 다만 모든 시설을 없애 새 건물처럼 만드는 의무와 같은 뜻은 아닙니다. 무엇을 빌렸고 어떤 상태로 돌려주기로 했는지를 확인해야 합니다.
가게를 인수할 때의 사진, 시설 목록, 공사 내역이 중요한 이유입니다. 임대인이 제공한 시설인지, 전 임차인의 시설을 함께 인수했는지, 이후 자신이 추가한 부분인지 나누어 보세요. 외관이 같아 보여도 계약에 따라 책임 범위가 달라질 수 있습니다.
대법원 2023년 11월 2일 선고 2023다249661 판결은 토지를 빌리기 전부터 있던 구조물의 철거 문제를 다뤘습니다. 단순한 원상복구 문구만으로 그 구조물까지 철거하기로 했다고 보기 어려운 사정 등을 들어 철거 부분을 다시 심리하도록 했습니다. 토지 인도 의무까지 없어진 것은 아니었습니다.
반면 대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결에서는 커피전문점 영업을 양수한 임차인에게 종전 시설 철거 책임이 인정됐습니다. 계약의 내용과 영업용 시설의 성격 등을 고려해 철거비를 보증금에서 공제한 판단을 유지했습니다. 해당 시설은 커피전문점 외 용도에는 불필요했고, 비용상환청구권을 포기했다는 사정도 철거 의무의 면제를 뜻하지 않았습니다.
두 판결을 함께 보면 “내가 설치하지 않았으니 책임이 없다”거나 “권리금을 냈으니 모든 철거비를 부담한다”는 식으로 단정하기 어렵다는 점을 알 수 있습니다. 내 계약에서 인수한 권리와 의무가 무엇인지 확인하는 과정이 필요합니다.
원상복구 조항만 떼어 읽기보다 특약 전체와 시설 양도 계약을 함께 보세요. 반환 기준을 공실로 정했는지, 특정 설비를 남기기로 했는지, 이전 계약의 의무를 이어받기로 했는지가 서로 연결됩니다. 약정이 모호하다면 계약 당시 오간 설명과 메시지도 판단 자료가 될 수 있습니다.
임대인에게서 공사 승낙을 받았다는 사실과 종료 시 철거를 면제받았다는 사실은 구분해야 합니다. 반대로 임대인이 시설을 계속 쓰기로 명확히 합의했다면 그 내용을 남기는 것이 도움이 됩니다. 시설에 돈을 많이 들였다는 사정만으로 철거 의무가 없어지거나 투자비를 전부 돌려받는 것은 아닙니다.
철거할 의무가 있는지와 제시된 비용이 적정한지는 서로 다른 문제입니다. 임대인이 총액만 알려왔다면 철거 대상, 작업 범위, 수량과 단가가 구분된 견적을 요청해 보세요. 이미 작업했다면 전후 사진과 지급 자료를 함께 확인할 수 있습니다.
입주 때부터 있던 부분과 추가한 부분을 색으로 구분한 도면이나 사진에, 각 비용 항목을 연결하면 불필요한 전체 철거가 포함됐는지 확인하기 쉽습니다. 자기 책임이라고 인정하는 부분과 다투는 부분도 분리해 정산안을 제안할 수 있습니다.
다만 공제에 동의하지 않는다고 임대차 종료나 인도 의무까지 자동으로 사라지지는 않습니다. 열쇠 반환, 물건 반출, 미납 차임 정산을 철거비 분쟁과 어떻게 함께 처리할지는 계약 상태에 맞춰 살펴야 합니다.
시설을 다음 임차인이 쓰기로 했다면 누구와 어떤 조건으로 합의했는지가 중요합니다. 새 임차인과 이야기했다는 이유만으로 기존 임대인에 대한 의무가 정리됐다고 볼 수는 없습니다. 남길 시설, 철거할 시설, 비용 부담자와 보증금 반환일을 당사자 사이에서 명확히 정리하는 편이 좋습니다.
보증금 일부를 먼저 받는 경우에도 나머지 금액을 계속 다투는 것인지 최종 정산에 동의하는 것인지 문서에서 구분해 두세요. 현장을 먼저 철거하면 처음 상태를 확인하기 어려워지므로 작업 전 자료를 보존하는 것이 필요합니다.
상담에서는 계약서와 인수 서류를 기준으로 철거 의무의 범위를 살피고, 상대방 견적의 어떤 항목을 다툴 수 있을지 검토할 수 있습니다. 법원에서 권리를 인정받는 것과 실제 보증금을 돌려받는 것은 별개이므로 반환 가능성과 비용도 함께 고려해야 합니다.
건물 인도와 차임 청구의 항소심에서 시설 투자비 및 철거의 실익을 설명해, 의무를 정리하고 임대인이 약 400만원을 지급하는 내용의 화해권고결정을 받은 사례입니다. 원상회복 부담을 다퉜다는 점은 비슷하지만, 전 임차인 시설의 철거 책임을 판결로 확정한 사례는 아닙니다. 공개 글만으로 실제 지급 완료를 단정하지 않습니다.
법률 근거: 대법원 2023다249661 판결 · 대법원 2017다268142 판결
2026년 11월 11일 확인한 자료를 바탕으로 작성했습니다. 구체적인 결론은 사건의 사실관계와 자료에 따라 달라집니다.
