도로개설 청구 일부승소 | 장기간 이행되지 않은 토지 매매 특약에 따른 매도인 의무 인정 판결

매매계약 특약에 따른 도로개설 의무자는 누구인가

토지 매매계약에 도로개설 특약이 있다면, 먼저 약속을 이행할 주체가 누구인지 살펴야 합니다. 계약을 직접 진행한 사람과 도로를 개설할 의무를 부담하는 사람이 반드시 같은 것은 아닙니다. 매도인을 대신해 계약한 대리인인지, 자신의 이름으로 의무를 부담한 계약 당사자인지 구분해야 합니다.

이 사건의 특약은 ‘매도인이’ 매수한 토지까지 폭 4~5m의 도로를 연결하도록 정했습니다. 또 계약서에는 토지 소유자들의 위임을 받은 대리인이 계약을 체결한다는 내용이 있었습니다. 따라서 도로개설 의무의 주체를 판단할 때에는 대리인이 계약을 진행했다는 사정보다 특약에서 정한 매도인의 의무가 중요했습니다.

도로의 범위도 구체적으로 정해져야 합니다. 이 사건에서는 특약에 기재된 도로 폭과 서명날인한 지적도가 도로를 개설할 위치와 범위를 판단하는 기준이 됐습니다.

대리인이 작성한 확약서는 어떻게 해석하는가

대리인이 나중에 확약서를 작성했다면, 기존 약속의 이행을 확인한 것인지 별도로 자신의 책임까지 부담한 것인지 구분해야 합니다. 확약서의 일부 표현만이 아니라 기존 계약과의 관계, 작성자의 지위, 약속한 내용을 함께 살펴야 합니다.

이 사건의 확약서는 작성자를 ‘매도인’으로 표시하고, 정해진 기한까지 도로개설 특약을 이행하겠다는 내용을 담고 있었습니다. 다만 기존 매매계약의 특약을 그대로 인용하고 있어, 그 계약과 분리된 새로운 약속인지가 쟁점이 됐습니다.

법원은 이를 대리인이 매도인들의 도로개설 의무 이행에 협조하겠다는 뜻으로 해석했습니다. 대리인 개인이 도로개설 의무나 미이행에 따른 손해배상책임까지 부담한 것으로 보지는 않았습니다. 확약서를 받았더라도 작성자가 어떤 지위에서 어느 범위까지 책임지기로 했는지를 확인해야 하는 이유입니다.

매매계약 특약을 근거로 도로개설 의무 주장

YK 담당 변호사는 매도인이 매수 토지까지 폭 4~5m의 도로를 연결한다는 특약과 서명날인한 지적도를 근거로, 매도인과 계약 체결 대리인에게 도로개설을 청구했습니다. 도로개설이 불가능한 경우에는 도로가 개설된 상태와 현재 상태의 토지 가치 차액 중 일부를 배상하도록 별도로 청구했습니다. 이는 약속한 도로를 실제로 개설하도록 요구하면서, 이행이 불가능할 때의 손해배상도 판단받기 위한 것이었습니다.

도로개설 약속의 이행 기한을 확약서로 입증

YK 담당 변호사는 계약 체결 대리인이 작성한 확약서에 특약상 도로개설 약속을 정해진 기한까지 이행하겠다는 내용이 담긴 점을 근거로, 이행 기한이 지났음을 제시했습니다. 매도인의 위임을 받아 계약한 대리인의 지위와 그가 확약서를 작성한 사실을 함께 들어, 매도인과 대리인이 함께 의무를 이행해야 한다고 주장했습니다. 이는 계약 체결 후에도 도로개설 약속이 재확인됐다는 점과 의무를 부담할 주체를 판단받기 위한 것이었습니다.